楼市|三问马光远专家的楼市上涨言论马光远|房价

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最近马光远专家发表了一些针对房地产市场的判断，他认为随着楼市政策的松绑，房价未来将会出现上涨，还语重心长的提醒大家该买房时就买房，若听信了网友看跌言论，恐怕将来会后悔莫及。光远专家此番言论一出，立即引起了很多网友口诛笔伐，甚至有些网友口吐芬芳。对于光远专家的言论，我虽不敢苟同，但我也不会进行人身攻击，我向来注重以理服人。在此向光远专家提出三个疑问，若光远专家能看见，还望专家不吝赐教。

第一问，决定房价涨跌的最关键因素究竟是什么？按光远专家预计，楼市政策松绑就会导致房价上涨，这里面的逻辑结论是如何得出的？是不是根据以往经验的归纳？以往归纳的经验是不是还可以用于对新情况的判断？若坚持用过去经验来判断未来，是不是犯了刻舟求剑和形而上学的错误？影响房价的因素主要有土地价格、建筑成本、信贷政策、市场预期、供求关系等等，在这些因素里面，究竟哪一个才是能够起到决定作用的？

第二问，目前房地产市场供求关系到底处于一个什么样的状态？这个问题具体来讲，就是说，目前人均住房面积究竟达到了多少？人均面积显示存量住房是不是够住？目前城镇化率是多少？未来还有多大增长空间？每年新增住房面积是多少？未来房产增量和城市人口增量哪一个更多？我记得以前课本上说，商品的价格取决于供求关系，请问光远专家是否认同供求决定价格？如果认同，那么请问光远专家认为目前的供求关系到底是什么样的状态？

【楼市|三问马光远专家的楼市上涨言论】

第三问，以目前住房增长和城市人口增长趋势来看，供求关系会不会迎来拐点？有时我会思考这样一个问题，那就是每年住房都增加很多，增加的住房给谁住呢？这个问题，过去很好回答，因为城市人口在增加啊，每年还有那么多新毕业大学生呢。但是，这个问题过去好回答，未来却不一定好回答。因为这个问题出现了两个变数，其一是老龄化人口变多，其二是城市人口能一直增加吗？毕竟总人口数没有增加，在住房持续高增加的情况下，供求关系的拐点是一定会到来的。说得更简单一点，这两年每年新增住房面积17亿平方米，按人均30平米计算，维持这个速度10年下去， 170亿平米就够5~6亿人居住，而目前还在农村的总人口数估计也不过是这个数目。

刚才我提出了3个问题，每个问题里又有些小问题，其实这3个问题，我第2问回答了第1问，第3问回答了第2问。其逻辑脉络反映了我对这个问题的思考，那就是我认为供求关系决定价格，而房产供求关系终将会迎来拐点，所以我认为光远专家房价上涨观点不成立。当然，每个人都有每个人的思考，自媒体时代，允许每个人把自己的观点表达出来，也允许存在不同的观点。光远专家作为经济学大V ，我想其对这个问题肯定也有独立的思考，有不同的理解，希望光远专家能把支撑自己观点的论据阐述的更加清晰一些。

楼市|三问马光远专家的楼市上涨言论

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