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最近马光远专家发表了一些针对房地产市场的判断 ， 他认为随着楼市政策的松绑 ， 房价未来将会出现上涨 ， 还语重心长的提醒大家该买房时就买房 ， 若听信了网友看跌言论 ， 恐怕将来会后悔莫及 。 光远专家此番言论一出 ， 立即引起了很多网友口诛笔伐 ， 甚至有些网友口吐芬芳 。 对于光远专家的言论 ， 我虽不敢苟同 ， 但我也不会进行人身攻击 ， 我向来注重以理服人 。 在此向光远专家提出三个疑问 ， 若光远专家能看见 ， 还望专家不吝赐教 。
第一问 ， 决定房价涨跌的最关键因素究竟是什么？按光远专家预计 ， 楼市政策松绑就会导致房价上涨 ， 这里面的逻辑结论是如何得出的？是不是根据以往经验的归纳？以往归纳的经验是不是还可以用于对新情况的判断？若坚持用过去经验来判断未来 ， 是不是犯了刻舟求剑和形而上学的错误？影响房价的因素主要有土地价格、建筑成本、信贷政策、市场预期、供求关系等等 ， 在这些因素里面 ， 究竟哪一个才是能够起到决定作用的？
第二问 ， 目前房地产市场供求关系到底处于一个什么样的状态？这个问题具体来讲 ， 就是说 ， 目前人均住房面积究竟达到了多少？人均面积显示存量住房是不是够住？目前城镇化率是多少？未来还有多大增长空间？每年新增住房面积是多少？未来房产增量和城市人口增量哪一个更多？我记得以前课本上说 ， 商品的价格取决于供求关系 ， 请问光远专家是否认同供求决定价格？如果认同 ， 那么请问光远专家认为目前的供求关系到底是什么样的状态？
【楼市|三问马光远专家的楼市上涨言论】
第三问 ， 以目前住房增长和城市人口增长趋势来看 ， 供求关系会不会迎来拐点？有时我会思考这样一个问题 ， 那就是每年住房都增加很多 ， 增加的住房给谁住呢？这个问题 ， 过去很好回答 ， 因为城市人口在增加啊 ， 每年还有那么多新毕业大学生呢 。 但是 ， 这个问题过去好回答 ， 未来却不一定好回答 。 因为这个问题出现了两个变数 ， 其一是老龄化人口变多 ， 其二是城市人口能一直增加吗？毕竟总人口数没有增加 ， 在住房持续高增加的情况下 ， 供求关系的拐点是一定会到来的 。 说得更简单一点 ， 这两年每年新增住房面积17亿平方米 ， 按人均30平米计算 ， 维持这个速度10年下去 ， 170亿平米就够5~6亿人居住 ， 而目前还在农村的总人口数估计也不过是这个数目 。
刚才我提出了3个问题 ， 每个问题里又有些小问题 ， 其实这3个问题 ， 我第2问回答了第1问 ， 第3问回答了第2问 。 其逻辑脉络反映了我对这个问题的思考 ， 那就是我认为供求关系决定价格 ， 而房产供求关系终将会迎来拐点 ， 所以我认为光远专家房价上涨观点不成立 。 当然 ， 每个人都有每个人的思考 ， 自媒体时代 ， 允许每个人把自己的观点表达出来 ， 也允许存在不同的观点 。 光远专家作为经济学大V ， 我想其对这个问题肯定也有独立的思考 ， 有不同的理解 ， 希望光远专家能把支撑自己观点的论据阐述的更加清晰一些 。
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