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七宝万科广场|万科举起印力牌 粗放转向精细才是硬实力( 二 )

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2006年，因自身发展资金需要，引入华润集团和美国普洛斯作为重要股东。后又因黑石的加入，正式由深国投商置更名为“印力集团”。在多次引入金主后，印力自身资金条件暴露出问题。
2016年，处于万宝之争激烈阶段的万科宣布收购彼时全国第三大商业管理集团印力96.55%股份，并提出要将其作为集团商业开发与运营平台，以成为“中国数一数二的商业地产平台”为目标。而印力原想借此机会站的更高，却不曾想迎来的是长达五年的独守空房。
与地产开发的快周转不同，商业地产投入大、回报周期长，需要更精细化的运营才能盈利，也非常考验管理能力。而在王海武调任前，印力总裁一直由董事长丁立业兼任，此前万科总裁祝九胜也仅是担任印力董事，印力始终缺少一名扛大旗的“核心人物”。
而因在东莞任职期间组建了东莞万科的社区商业业务，王海武可以称之为万科内部最懂商业的人。但在跳出舒适圈后，再厉害的“猛将”也难免水土不服。
难以复制的七宝万科广场
万科虽然是住宅专业化道路上的佼佼者，但在商业地产赛道上，可谓是内行看门道，外行看热闹，投身于商业多年都未形成鲜明的产品特色。但上海七宝万科广场的一经面世，就引来了资本的关注，以致于成为了全行业在上海考察的必经站。
2021年2月，作为“商业地产REITs一哥”的领展房地产投资信托基金发布公告称，拟斥资27.72亿元收购原新加坡GIC持有的上海七宝万科广场50%股权。收购完成后，印力仍继续盛有另外50%股权并负责经营管理。
对于收购的原因，领展行政总裁王国龙表示：“在内地四大一线城市中，上海的零售业在新冠肺炎疫情下复苏步伐最为迅速。上海七宝万科广场坐享发展成熟及人口稠密的郊区住宅区，与七宝地铁站相连，是区域性的中心点。随着周边基建进一步改善，包括地铁嘉闵线、机场联络线及七宝生态商务区相继发展，预计该区人口将持续增长。”
受新冠肺炎疫情影响，数据显示，2020年全国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌，下半年跌幅较上半年收窄。在经历特殊的市场环境后，截止2020年12月31日，上海七宝万科广场商场出租率约97.8%，每月租金收入（不含管理费）约为人民币3275.26万元。
为顺应市场变化，七宝万科提出“正店不易，快闪先行”的运营思路。根据受众人群所关注的热点引进品牌并在快闪店内进行市场实验，当品牌在得到正向反馈时转化为正式店面。既避免了长期空铺的不利影响，又为后续招租更契合商场的长期需求品牌留有余地。
在2018年店庆期间，DIOR BEAUTY以快闪店形式率先试水七宝万科广场，在得到正向反馈后，次年DIOR BEAUTY精品店即正式进驻七宝万科广场，落于1F中心广场一侧核心铺位。同区域内，还有全国仅五家星级店，七宝万科广场店就是其中一家的SEPHORA，并且经常成为上海区域销冠。
除此之外，非传统核心店面品牌也要时换时新。据悉，2019年七宝万科广场调整过超180个品牌，约占全场品牌数量57%。
但七宝万科广场的成功对于万科来说是难以复制的。从地理位置来看，万科项目在一二线城市的住宅楼往往据市中心较远，周边商业配套不成熟影响了销售难度，也降低了客户的满意度。
2010年限购令出台后，房地产商将商业地产看作是一根救命稻草，而2012年城镇化概念的提出，仿佛开启了地产的上山下乡运动。许多企业因无法应对一线土地市场的激烈竞争，转而向中小城市靠拢，导致二三线城市的房地产市场出现过度投资。此外，购物中心的定位过于趋同，同质化严重，最终不得不靠减免租金和装修补贴来吸引租户。

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