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作者 / 菠菜的星空、星空下的豆皮
编辑 / 菠菜的星空
排版 / 星空下的陈皮
今年3月3日 ， 碧桂园集团就与招商银行签了一个重要合同 ， 即《地产并购融资战略合作协议》 ， 该协议将授予碧桂园150亿元并购融资额度 ， 专用于碧桂园的地产并购业务 。 我想解释一下银行这种融资额度并不是全部形成贷款（并购贷款） ， 还可以让碧桂园发并购基金 ， 银行来买 ， 或者把并购来的项目做成资产证券化产品 ， 并入到银行的资管项目中 。
碧桂园要并购了 。 这个消息乍一听 ， 就像是土豪要去扫货的效果一样 。
连广场舞大妈都知道 ， 现在房地产商搞不到钱 ， 日子不好过 ， 那么 ， 碧桂园并购消息的背后是不是告诉我们 ， 碧桂园不差钱呢？被三条红线压弯的众多房地产商中 ， 碧桂园是如何幸免的？
一、与时代共舞的碧桂园帝国
1992年还是包工头的杨国强开发了顺德碧桂园项目 ， 从此一炮而红 。 正如当年TVB上映的《大时代》中叶天所说：
“一个人要成功 ， 就一定要找自己的世界 ， 只有在自己的世界里 ， 才能把自己的潜能天分发挥到最高的境界 。 ”
《大时代》叶天
杨国强算是在地产中找到了自己的世界 ， 因此他大展拳脚 。 15年后的2007年 ， 碧桂园集团（02007.HK）在港交所敲钟 ， 从此这个扎根住宅的民营地产公司就一直没离开公众的视野 。 我想杨老板是个有情怀的企业家 ， 不仅是因为他广做公益参与扶贫 ， 2008年碧桂园还以125亿港元现金收购邵氏兄弟TVB的75%股权 。 这个邵氏兄弟正是影响一代股民的电视剧《大时代》的出品方 。 而从此之后 ， 碧桂园整个商业帝国又由精明能干的二女儿杨惠妍掌舵 。
2008年美国爆发次债危机 ， 那一年杨惠妍27岁 ， 已经是中国女首富 。 隔岸观火的中国房地产行业从此走向自己的黄金时代 ， 碧桂园的楼盘也是一个接着一个 。 而杨惠妍的风格则是把以前人们印象中的碧桂园“社会主义新农村”彻底的改编成个性化楼盘 ， 让产品更符合未来中国城镇化的需要 。
杨惠妍
可以说 ， 碧桂园是乘着我国城镇化的春风一路走来 ， 可谓与时代共舞 。
1998年住房商品化改革开始 ， 经过20多年的发展 ， 城镇化率从1998年的33.35% ， 增长到2021年年末的64.72% ， 差不多翻了一倍 。 也就是说 ， 城镇化已经干得差不多了 ， 再往后也就35%的干头 ， 可见时代的红利正在向碧桂园等一批房企远去 。
二、碧桂园的收并购有点不一样
收并购行为 ， 在资本市场上一般是收公司、收专利、收牌照的代名词 ， 但到了房企这里 ， 收并购就是为了拿地 。
碧桂园在3月30日月末的业绩发布会上 ， 碧桂园常务副总裁程光煜表示 ， 收并购是碧桂园今年获取土地的重要手段 ， 也是碧桂园擅长的一个手段 ， 碧桂园会坚持 。 这句话向市场抛出一个重要的信号 ， 就是碧桂园今年会通过收并购来进行拿地 。
为什么不去直接土拍上去拍地？这就要从房企的著名的“三道红线” 说起 。
三道红线 ， 是指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1 。 这三条线可以把房地产企业分成四类：
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