1. 全踩→红档；
2. 踩俩→橙档；
3. 踩1→黄档；
4. 没踩→绿档
目前碧桂园是黄档 ， 碧桂园也宣称2023年6月之前实现转绿 。 目前碧桂园剔除预收款后的资产负债率75.74% ， 还是有点高 。 踩线意味着今年买地的规模不得超过年销售额40% ， 所以 ， 收并购也是红线以来必要的手段 。
但从2021年的年报上看碧桂园负债合计1.6万亿 ， 其中有息负债只有3179亿 ， 占比19% ， 完全有空间增加有息负债 ， 也就是找银行借钱 。
这一切看不出什么问题 ， 那么碧桂园真的就不差钱吗？
三、困在三、四线城市中的碧桂园 ， 有着怎样的无奈？
地产板块并购 ， 选择问题楼盘进行抄 ， 减少拿地 ， 只要利润合理 ， 管控好成本 ， 类似于带资代建项目一样 ， 是划算的买卖 。 碧桂园输出的价值在于管理和品牌 ， 毕竟碧桂园集团还有一家上市主体是碧桂园服务（06098.HK） ， 是自己的物业公司 。 但是风险也是一样的 ， 之前融创和恒大也走过并购这条路 。 市场能否消化这么多存量的楼盘是关键 ， 去库存是房地产当前最重要的 。
碧桂园是一家怎样的房地产公司？
他主要是卖住宅项目 ， 而且集中在三、四线城市 。 就拿刚刚公布的2021年业绩报告来说 ， 碧桂园5580亿元的权益销售总额中 ， 75%来自五大都市圈 ， 68%来自三四线城市 。 这说明一个问题 ， 如果这些地方的购买力跟不上 ， 碧桂园的业绩就会亮红灯 。
这都是碧桂园的错吗？话不能这么说 。
不仅是碧桂园 ， 包括恒大、融创 ， 一大批的民营地产公司的基本盘都在二线城市以下 。 如果把房地产的盈利模式简化为拿地-盖房-卖房 ， 那么资金周转的越快越好 。 什么地方的房子更好卖？一定是性价比高的 。
据我们了解 ， 在有些三、四线城市产业基础较为薄弱 ， 那么土地财政卖房就成为地方政府完成工作目标的主要手段 。 春江水暖鸭先知 ， 碧桂园是一家主营住宅项目的公司 ， 对市场变化反应较为灵敏 。 碧桂园往往会成为第一个降价的卖房的公司 。 某些地方政府会采取较为强硬的手段 ， 比如不给他拿地的机会 。 因为碧桂园要打折卖房 ， 必然会有其他房地产商跟着降价 。 在土地公面前表现不好 ， 不起好的带头作用 ， 自然要挨板子 。
三条红线压到不少地产商头上 ， 日子不好过 ， 所以市场上资金充裕的地产商会选择下场收并购 。 收并购的优势是可以直接找银行提供融资 。 这里有一个问题 ， 以收并购为目的融到的钱 ， 是否都用在收并购土地这件事上？这里是否会存在“操作”空间？
其实只要在评估价上做文章 ， 一切皆有可能 。 只能说 ， 不排除这是一种绕开三道红线的方式获得资金 。
最后 ， 房子能否卖出去一部分决定于需求端 ， 另一部分决定于产品本身 。 碧桂园也出现过很多工程质量问题 ， 这也是市场诟病的根源 。 但相比较于很多三、四线城市自己的开发商 ， 本来做的楼盘就有限 ， 出现问题的就更多 。
在比差的世界里 ， 碧桂园的产品是有竞争力的 。
不过 ， 相信读到这里的你我都有一个共识 ， 我国房地产的黄金时代早已过去 。 目前的地产反弹也是为了挣扎中求生存 。 头部公司尚且如此 ， 那么其他的二三线地产商日子又能好到哪里去？
【海怡半岛|碧桂园丨收并购大手笔背后，是一盘怎样的大棋？】注：本文不构成任何投资建议 。 股市有风险 ， 入市需谨慎 。 没有买卖就没有伤害 。
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