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最近 ， 有关福州新房库存的探讨慢慢多起来 。 原因是日前福州市不动产登记和交易中心公布了“一季度福州五城区市场化新建商品住宅供销情况” 。 内容显示：
截至2022年3月底 ， 五城区市场化新建商品住宅库存242.91万平方米 ， 根据住建部门有关统计口径计算 ， 消化周期为10.80个月 ， 库存整体偏紧 。
于是 ， 有人担心房价又要涨了 ， 因为供需关系对房价有着最直接的影响 。 也有人一知半解 ， 对数据真实性持怀疑的态度 ， 毕竟 ， 福州这半年来市场的温度 ， 不买房的人都感觉到了 。
对此 ， 东街1號可以肯定的是 ， 数据是客观的 ， 统计口径可以是多方面的 ， 但如果你不会看数据 ， 那么数据也可以是“骗人”的 。
根据官方说法 ， 五城区市场化新建商品住宅库存242.91万㎡ ， 按照一套平均100㎡计算的话 ， 大约就是2.4万套库存 ， 去化周期10个月左右 。
在标准的城市房地产调控中 ， 去化周期＜12个月视为住房市场开始供不应求 ， 去化周期>12个月视为城市房地产库存增加 ， 供大于需 。
这是否就说明福州目前供应紧张 ， 楼市将迎来反转呢？
东街1號认为 ， 这个数据应该是指狭义上的库存 ， 即：
1、不包含安商房
2、不包含还未备案的商品房库存
这点在中原地产统计的数据中也可以得到佐证 。 根据中原地产数据显示 ， 截至2021年底 ， 福州五区普通住宅狭义库存235.77万㎡ ， 与此次官方公布的242.91万㎡非常接近 。 由于官方统计时间是截至今年一季度 ， 中原地产统计数据截至2021年底 ， 其间的偏差在情理之中 。
如果从不动产登记和交易中心官网（包含安商房）上看 ， 福州五区目前商品住宅库存为565万㎡ ， 合计约6.2万套 。
也就是说 ， 目前福州市场上至少还有约4万套安商房 。 关于安商房 ， 真正值得思考的是其锁定的购买力 。 因为这些安商房的每一套背后都有一个家庭 ， 也就是说他们都有房了 ， 那么会释放多少购买力去消化商品房市场呢？
另外 ， 中原地产还指出 ， 若从广义的地产库存指标看（包含未备案项目） ， 福州五区大约还有708万㎡未售 ， 消化周期2.1年 。
所以仅通过待售面积指标来考察库存 ， 会形成显著的低估 。 退一步说 ， 即使是狭义的库存 ， 也要建立在有强劲的购买力、有较快销售增速的基础之上 ， 才能对房价起到较明显的作用 。
综上 ， 对于官方发布的数据 ， 大家要客观来理解 ， 无需过分担忧 。
市场的总库存不是我们今天要讨论的主题 ， 我们需要具体到每个区域的库存情况来判断 ， 福州目前哪些区域是真的供应紧张 ， 哪些区域是碰也不要碰 。
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