第七次人口普查中 ， 渝北区新增84.6万常住人口 ， 是整个重庆新增人口数量最多的区域 。
渝北区的GDP在重庆也是常年位居第一 。 比如去年 ， 以2235.61亿元排名第一 。
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江北区、渝中区则是「资源密集程度」的集中体现 。
这两个区域是重庆当之无愧的传统核心区 ， 资源非常密集、地位举足轻重 。
而它们均价最贵的二手房小区 ， 在主城九区45个“最贵小区”里的排名 ， 位列前三 。
同为传统核心区的南岸 ， 它的资源和发展相较于渝北、江北和渝中 ， 稍微逊色一点点 。 体现在“最贵小区”的房价上 ， 就要比这三个区域低一些 ， 37807元/m2 。
再举个例子 。
巴南和大渡口的资源、发展在主城九区里是比较吊车尾的 。 这两个区域“最贵小区”的房价和渝北这些区域相比 ， 悬殊就比较大了 ， 价差接近2万/㎡ 。
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第二个因素 。
产品和品质 ， 也会拉高房价的上限 。
如果换一句更朴素的话来解释 ， 就是“钱一定识货” 。
主城九区45个“最贵小区”里 ， 业态是别墅和大平层的小区 ， 占比接近60% 。 众所周知 ， 别墅和大平层 ， 是住宅产品中最高阶的两种业态 。
比如 ， 金开大道的棕榈泉二期、冉家坝的重庆蘭园、鹅岭的万科鹅岭峯 。
实拍图
品质对房价上限的拉升作用 ， 比产品更重要 。
现在市场中不缺价格相对亲民的经济型别墅、入门级大平层 。 但品质 ， 是实打实地用钱砸出来的 。
龙湖蓝湖郡、国宾壹号院 ， 以及前面提到的重庆蘭园等小区 ， 无一不仅业态高端、品质过硬、重庆人耳熟能详的豪宅 。
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第三个因素 。
特殊资源 。
主城九区45个“最贵小区”里也存在「特例」 。
它们既不是高端的别墅大平层 ， 也没有豪宅般的品质 。 它们只是看起来平平无奇的老小区 ， 房龄大、房子旧 。
但它们的二手房均价就是贵 ， 不仅贵 ， 还能在区域内排进前五 。
凭什么？
凭它们有“人无我有”的特殊资源 。 比如 ， 教育 。
巴蜀剑桥小区 ， 对口巴蜀小学本部 ， 二手房均价33630元/m2 ， 价格在区域里排第三 。
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巴蜀俊秀小区 ， 也对口巴蜀小学本部 ， 二手房均价27493元/m2 ， 价格在区域里排第五 。
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找房南开苑小区 ， 对口南开小学 ， 二手房均价29436元/m2 ， 价格在区域里排第一 。
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找房南开中学沙坪坝校区家属楼小区 ， 对口沙坪坝小学 ， 二手房均价22758元/m2 ， 价格在区域里排第五 。
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无论是巴蜀小学、南开小学还是沙坪坝小学 ， 都是重庆的名校、市级重点小学 。
抛开教育资源的加持 ， 这些老小区的价格还能这么高吗？显然不能 。
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主城九区45个二手房均价最贵的小区 ， 虽然价格傲人 ， 但多少有点高处不胜寒的意味 。
大部分小区的二手房历史成交套数都非常稀少 ， 甚至为零 。
也许是价格太贵 ， 能攀上的人本就不多 。 也许是业主惜售 ， 只有非常少量的二手房进入市场流通 。
但也不是全都高处不胜寒 。
价格不算太贵但资源和地段在区域里确实算得上的拔尖的“最贵小区” ， 在二手房市场里还是很受欢迎的 。
比如谢家湾的华润二十四城 ， 九龙坡地段和资源最好的小区 。 又比如龙洲湾的旭辉御府 ， 均价1.7万/㎡ ， 历史成交量超过100套 。
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