??| PART 1 |
??4月25日，2022年杭州首批60宗涉宅地出让，去除两宗人才租赁、会展地块外，总计58宗地块，总起价797.9亿元，最后成交价825亿+。
??从大形势来讲，杭州首批土拍既是杭州未来市场走向和开发商信心的风向标，也是标杆头部城市土拍热度风向标；甚至可以作为未来杭州调控政策调整的依据；
??毋庸置疑的是，去年首批集中供地之后，全国房地产已经进入买方市场，杭州无非是安全性更高一点，相对优质板块可选择面更大一些。
??从整体竞争预期来看，本次供地有三大现象：
??一、热度降低；
??相比2021年如此规模的土拍至少持续一至两天，本次土拍从8:50—11:30仅费时3个半小时搞定36宗宅地成交；除1宗流拍，仅23宗进入溢价10%封顶价；
??从而按照土拍新规则封顶进入一次性报价次高价者得的玩法，仅寥寥几个报价相同进入第三阶段流程；
??另一个判断热度报价次数上：58宗地块仅6宗超过20轮报价，27块地仅1次报价成交，没有出现大范围拉锯战；
??本次溢价率框定，再加上11个板块上调限价，预期利润率普遍高于以往，融资成本低的企业反而能框定利润果断出手；
??二、拿地开发商极度减少；除了最近资金链问题频发暴雷企业外，本次土拍国企、本土民企、全国性房企三大结构中：本土国企局部兜底；
??深耕杭州并对城市信心度强的老牌民企和相对改善项目为主的本土民企出手果敢；
??全国性房企则出手谨慎；
??例如，滨江及联合体以滨江速度在封顶前一剑封喉了9宗地，加上一次竞价2宗，尽揽11宗地，成为最大赢家；
??绿城7宗，众安5宗，大家3宗；建发、万科各2宗；而总共58宗，网传约44家报名参拍房企，最后满意而归的仅20家左右。
??3、由于本次热门板块相比2021年第三次土拍占比大幅下降，也形成差异化的竞争格局，热门板块和非热门板块受欢迎程度分裂加剧。
??| PART 2 |
??重点来分析48宗纯宅地，大致可以分为三类：
??一类是具备热盘快销预期，这些地块主要位于钱新二期、艮北、翠苑、申花、三墩、奥体—钱江世纪城、云城、良渚（勾庄）、宁围……等热点和次级热点板块。
??除了滨江房产基于对杭州城市未来、自身操盘能力的信心，一次性拿下云城、未科、庆隆小河（大申花）、翠苑、常青夕照（荷花塘未来社区）五块地外，其他10块，都进入一次性报价和摇号程序。
??地块分别为：
??1、奥体-世纪城板块两宗，板块能级强而新房供应匹配偏少的板块，争夺激烈；
??2、云城和未科绿汀路核心各一宗，标准的低限价高能级板块兼快销走量地块，全部为滨江取得；
??3、钱江新城2.0板块2宗，一宗是限价66000元/㎡近栖江揽月的钱二腹地地块，另一宗是限价53000元/㎡，钱塘云庄附近的钱二边际地块，可以打造标杆项目，有意是这两宗地全被建发竞得；
??4、艮北牛田单元地块，贴近钱二腹地的板块虽然限价一路上涨，但相比钱二的高定价，性价比较高；
??5、两块老城区地块：西湖文教区翠苑地块（预期行知+十三中高级学区）和常青夕照（荷花塘未来社区），以及三墩地块，或学区、或成熟地段是优势；
??6、良渚、勾庄地块，政府定义热点红盘板块再次启动供地，后续有综合体及超级CBD配套升级；
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