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众所周知 ， 经济危机的一个典型表现就是k型增长 ， 中小企业一片片倒下 ， 头部企业反而通过兼并吃尸体越做越大 ， 再大的危机也肯定有公司蓬勃发展 。 疫情让欧美对中国制造的依赖更强 。 假如没有疫情 ， 我们会面临西方更严厉的打击病毒之前的1819年 ， 全球经济已经萎靡不振了 。 疫情对中国来说 ， 机会可能大于损失 。
另外 ， 看了下近三年的安居客房价走势、现在大部分主流城市的富人区（最好区位）都在疯长、而百姓区 基本都是跌或者横盘、总体上看是涨价 ， 现在富豪直接上车富人区、安全得很、上不起富人区的普通老百姓就真的要小心了 。 事实上只有少数城市在涨 ， 而且哪怕在涨的城市 ， 二手房出手也越来越困难 ， 就更不用说连续翻倍的法拍房数量了 。
当然 ， 有人坐轿有人抬轿 ， 大家都坐轿 ， 谁来抬轿 ， 美国佛罗里达州经济危机发生时候 ， 七点五万人的城市 ， 有二点五万个经纪人 ， 大家都炒饭 ， 谁去干实业 ， 这就是虚拟经济 ， 泡沫越大 ， 引发的影响越严重 。 工资不涨房租涨 ， 会提高生活成本 ， 那么很多人都回老家或者找房租便宜点的城市或者搬远点 ， 不然就是白打工 。 只有那些小孩在读书的人才没办法随便搬 。 但是考虑现在单身率 ， 一个地段如果租客大量退租私人房东肯定要降价的 。 现有房租其实就是已经博弈的 ， 但凡能涨的早涨上去了 。
之前我一直以为开发商不降价是因为有实力 ， 结果恰恰相反 ， 相同面积下 ， 银行贷款评估根据开发商售价而定 ， 如果大幅度降价会导致银行追加保证金或后续贷款额度的减少 。 所以 ， 开发商的问题在于预售制+建筑商垫资+企业债（国内信托和国外债）比如建房正常卖价1w ， 预售的时候先玩订金大约收1000 ， 正式预售大概收1000 ， 建筑商垫资大约3000 ， 企业债算的太复杂搞不清多少钱 。
当开发商降价的话 ， 按降价收回的资金不能保证交房和金融贷款 ， 不能交房就是个死循环了 。 不比卖汽车 ， 降价能把车开走不是 。 不能竣工的房子价值是最难估量的 ， 形式好的时候值钱 ， 形势不好的时候就是钢筋水泥 。
如今 ， 房地产行业是国内唯一的双杠杆行业 ， 一方面房企可以借金融机构的钱 ， 另一方面 ， 通过预售制度可以借购房人的钱 。 所以要去杠杆 ， 楼市的价格涨幅必须下来 ， 这是本轮去杠杆政策的目的之一 。 一线二线城市 ， 其实这么长时间的限购 ， 以及其他种种措施 ， 已经积压了不少购房人群 ， 只要稍微放开一下 ， 就可以激活楼市 。 只要一二线稳住 ， 三四线不能说也能稳住 ， 至少 ， 预期会好一点 。
因为 ， 只要城市发展 ， 就会有很多高工资中产 ， 人口加工资齐飞 ， 市场就有能力负担房子的价格 ， 这个城市的房价就不会倒塌 。 还是希望软着陆 ， 毕竟一下子戳破 ， 真的不知道要怎么面对 ， 所以最好是房价稳中有降 ， 慢慢回归理性 。 泡沫迟早会破灭 ， 关键是时间点 。 所有东西永远有跌的一天 ， 但一直不进场就会错过涨的时候 。
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