黄石|楼市“消化不良”了！一线住房库存增6%，二线将1%，三四线涨13%( 二 ) 契税|消费券

要说6亿平房子要卖多久？数据显示， 3月消化周期增至22.70个月。其实对于一线城市来说，问题说大不大说小不小，毕竟大城市不缺人，要卖出这些房子也就费一些时日罢了，二线来说只是考虑部分城市的积压问题，风险基本可控。但关键在于三四线城市，目前去化周期已经达到25.83个月，显著高于12个月的风险线。对于那些处于北方、中西部的小城，本来人口就常年流出，一旦库存重回上升渠道，房价自然失去了上涨基础。
第二，人口的动向是房地产变化的依据【黄石|楼市“消化不良”了！一线住房库存增6%，二线将1%，三四线涨13%】去年底我国的城市化率为64% ，虽然距离发达国家75%以上水平仅有10%左右的空间，但别忽略了一点，全国现存的“人房分离”群体有3亿，租房规模也达到了2亿多人。所以未来5年，仍然有一定规模的人群由农村进入城市，而这部分群体的置业需求不容忽视。

从这个角度来看，北大国家发展研究院姚洋教授认为，未来的城市至少9大区域的房地产还有发展余地。分别是北京、天津、上海、广州、成都、重庆、武汉、郑州、西安这几个。而对于区块方面，存在潜力的京津冀、长、珠三角、长江中游、四川、西安咸阳、郑州开封等。
第三，房住不炒依然是决定房产价格增长还是回落的关键在以上库存、人口方面的信号下，有人给出预测：未来5年，三四线房价会跌到4000元。这可能吗？房说君认为，这个概率很大，就好比上文提到的三四线库存增加22% ，消化周期要2年的情况，同时人口又不断从小城市涌向大城市。这就意味着三四线本身就却缺少刚性需求，过剩的供应，以及失去棚改支撑的背景，不少小城市的房地产或进一步走向衰退区间。
可能有人认为，没人又没措施刺激，再继续跌都有可能。这一点高层已经表态：年初的住建部会议上，对2022年的工作进行部署，一方面坚持房住不炒不变化，另一方面要增加保障房和多渠道住房形式的实现，保障城市居民的购房与住房需求；另外， 2月23日央媒经济日报也发声：房地产市场的发展须稳字当头，稳中求进，大涨和大跌都不是稳。
房说君有话说，用直白的话来说，保持房产“平稳健康”发展，其实就是不允许任何城市有房价大涨或是大跌的行为，所以，即便三四线有价格连阴雨的可能性，但城市并不会允许。
从这个层面来看，从库存、人口、调控的角度都预示了未来5年的房价仍然分化明显，但按照国家对楼市“以稳为主”的定调，一二线没有“更买不起”的趋势，三四线也不会有“过度下跌到随便挑”的预期，只不过小城市缺乏产业和人口支撑，购房者在经济基础上升后，会有更多选择空间。
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黄石|楼市“消化不良”了！一线住房库存增6%，二线将1%，三四线涨13%( 二 )

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