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火热了二十多年的楼市终于进入了冷静期 ， 甚至就连开发商都不得不承认楼市已经进入了“黑铁时代” 。 实际上也的确是这样 ， 因为根据统计局公布的数据显示 ， 一季度全国的商品房销售面积只有31046万平方米 ， 同比下降13.8% ， 而且销售额也降到了29655亿元 ， 同比下降22.7%！如果按照这个数据 ， 今年的楼市销售额肯定会出现下跌 ， 例如此前就有机构预测中国房地产今年的成交规模会下跌10%-15% 。
销售数据之所以会出现下跌 ， 就是因为市场上没有足够的刚需购房需求支撑 。 如果楼市还像以前那样不管在什么时候 ， 售楼处都围满了购房者 ， 怎么可能会出现销售数据下滑的现象呢？
所以现在的问题就来了 ， 明明以前大家都在争着抢着买房 ， 为什么现在的刚需会突然从楼市里“消失”呢？对于这个问题 ， 笔者觉得主要原因有以下几点：
原因一 ， 房价超出居民承受能力 。 虽然这几年的楼市调控让房价出现了明显的下跌 ， 甚至今年一季度全国平均房价已经降到了9552元/平米的水平 ， 但这个价格跟居民收入比起来 ， 依旧可以说是虚高的 。 因为统计局给出的数据显示 ， 2021年我国居民的人均收入只有3.5万元 。 就算是一个三口之家想要买一套90平米的房子 ， 也需要不吃不喝8年多的时间 ， 这明显超出了合理的房价收入比范围 。
更重要的是 ， 在过去路上发展的二十多年里 ， 买得起房的人早就买房了 ， 毕竟房子跟居民生活存在十分紧密的联系 。 特别是对于那些需要房子结婚 ， 或者说孩子等着房子上学的人来说 ， 买房是拖延不得的事情 。 也就是说现在市场上剩下还没买房的人 ， 经济实力普遍比较弱 ， 这种情况下还怎么可能买得起房价超出合理水平的房子 。
原因二 ， 结婚率跟出生率双双下降 ， 使得购房需求减少 。 房子是用来住的 ， 所以如果仅仅只是为了满足居住需求 ， 其实根本就没必要买房 ， 因为租房也能满足居住需求 。 所以在很多时候 ， 大家买房并不是为了居住 ， 而是为了满足其他目的 ， 比如说投资、结婚 ， 教育等 。 但是在楼市调控坚持房住不炒的背景下 ， 投资这一目的根本就不可能实现 ， 所以买房就只能是因为结婚或者是教育了 。
而问题就出在这里 ， 因为这几年中国出现了一个很明显的现象 ， 那就是年轻人的结婚意愿在不断降低 ， 而且就算结婚之后 ， 生育意愿也没以前那么高 。 例如去年全国新出生人口才1062万人 ， 创下了历史新低 。 这带来的直接结果就是 ， 市场上因为结婚或者小孩子上学而买房的人在不断减少 。
原因三 ， 居住选择多样化 ， 不一定要买房 。 就像上面说的那样 ， 房子其实只是一件用来满足居住需求的商品 ， 如果能满足居住需求 ， 其实并没有必要买房 。 而现在的楼市就是一个居住选择多样化的楼市 ， 特别是租房市场变得越来越完善 ， 租房也能获得良好的居住体验 。
因为随着租售同权的落地 ， 现在租房不仅能满足居住需求 ， 还能落户 ， 上学 。 最重要的是 ， 租房花费的成本明显比买房更少 ， 在能享受差不多居住体验的背景下 ， 谁还会选择花超出预期的成本去买房呢？更何况现在的经济环境下 ， 大家对现金的需求明显更高 。 谁让这一段时间全球物价都出现了明显的上涨 ， 如果手里没有足够的现金 ， 谁也不敢保证自己的生活会变成什么样子 。
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