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|未来的房地产，将进一步呈现马太效应，行业将超级集中？

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首先 ， 要时刻保持理性的购房态度 。 消费者购买商品时 ， 都对知名的品牌带有天生的好感 ， 但购房时因为一个企业开发量大、利润高 ， 就断定他的房子好 ， 是一种不可取的行为 。 房子的质量不能跟企业的开发数量直接挂钩 ， 开发量和利润根本反映不出开发商的抗风险能力 。 恒大的开发量常年前十 ， 经常第一 ， 如今依然深陷旋涡 。 尤其是购买期房的时候 ， 更要着重关注开发商的资产报表 ， 看看它的现金流充裕不充裕 ， 负债率高不高 ， 抗风险能力怎么样 。

其次 ， 房企要生存 ， 必然寻求科技转型 。 在售楼处融入各种科技产品已经不是新鲜事 ， 比如可以同时展示楼盘长远规划和当前状态的L型复合数字沙盘；360度全息沙盘 ， 画面立体 ， 成像逼真 ， 可以很好配合置业顾问的讲解；交互式沙盘 ， 通过复杂的结构投影技术 ， 让沙盘“活”起来；VR样板间、AR展示系统 ， 让客户在虚拟的空间里获得真实感受 。

很多地产公司在过去都会做市场定位和用户定位 ， 但大多的形式都是聚焦于用户家庭结构、年龄、收入、职业等社会属性 ， 或者只注重用户说出来的需求 ， 例如要更大的泳池、更高配的会所或更好的景观 。 但真正的要打动用户的根本在于理解用户最底层、最真实的需求或价值观 ， 换句话说 ， 只有找到了用户需求的“本质” ， 才掌握打动客户的基础 。

【|未来的房地产，将进一步呈现马太效应，行业将超级集中？】再者 ， 房地产未来的增速会非常缓慢 ， 百强房企可以稳住 ， 对中小型房企来说 ， 未来会比较难 ， 更需要寻找突破点 ， 但话说回来 ， 未来的增速和黄金期比不了 ， 但还是稳中增长的 ， 所以也不必过于悲观 。 多元化发展目前置业需求 ， 趋于改善型住房 ， 不是仅仅满足住 ， 而是要住的好 ， 那么房地产行业也在朝着多元化发展 ， 购房需求更加多元化 ， 未来会更看重整个产业链的发展 。

一套房子 ， 按70年产权来算 ， 平均每年折旧3.5% ， 这个系数可以由国家根据居民收入增长率和通货膨胀率微调 ， 但是原则上必须要折旧 。 一切房产买卖的价格 ， 都要以该折旧率为准 ， 一切形式的阴阳合同不受法律保护 。 这样做 ， 把房产从投机性商品变回了固定资产 。 产权到期后 ， 若当前房主持有该房产超过30年 ， 可以低价/免费续期直到去世 ， 去世后收归国有 。

若不满30年但超过15年 ， 则按市场平均房租的一半收取 。 若不满15年 ， 则按市场平均房租 。 在超出产权期限到收归国有期间 ， 该房产不可交易、转赠、出租、作为遗产 。 在独生子女政策的大背景下 ， 理论上城市子女一个人能得到其祖辈4个人的所有财产 ， 最起码的祖父母一套房、外祖父母一套房、父母一套房 ， 很多城市家庭的财富远不止这些 。 这些最初的城市居民的子孙辈几乎没有付出任何劳动 ， 光靠收租都能生活的很好 。

所以 ， 在中国 ， 随着人均GDP的大幅跨越 ， 人们对居住品质会要求越来越高 ， 并衍生出各种不同的居住需求 。 由于中国人口基数太大 ， 所以这种需求是持续且庞大的 。 所以 ， 并不能说未来的房地产不行 ， 而是未来的房地产将进一步呈现马太效应 ， 行业将超级集中 ， 而且产品结构更加趋向于改善型高品质物业 。 当然 ， 能够看到这个趋势的人和企业都将拥有不错的发展机会 。

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