退出环节，则鼓励行业对于公募REITs等创新金融工具的应用和探索。
去年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业范围。随后，发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，旨在从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面支持保障性租赁住房的发展。
今年3月，证监会表示正在会同相关部委进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围。
国际经验表明，租赁住房是一种较为优质的REITs底层资产，无论是总市值还是年化收益率，都是表现较为优秀的资产类别。
据Nareits统计，2018-2021年美国租赁住房REITs的投资回报收益率一直高于办公、购物中心、酒店等业态，股价增速较高且与各业态REITs相比，租赁住房REITs的股息支付率波动较小。
可以看到，现阶段公布的政策仅将保障性租赁住房纳入REITs底层资产，但随着REITs试点不断推进和完善，范围不断扩大，市场化运作的租赁住房也将有望被纳入REITs范畴之中。
不过，资产的合规性、规模和增速、收益率，仍旧是影响我国租赁住房REITs市场建设的三大因素。
根据发改委去年6月发布的申报要求，REITs试点项目要满足的条件不限于：基础设施项目权属清晰、资产范围明确；近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，且预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%；原则上需要原始权益人的基金规模首发不低于10亿元，并且新增可扩募资产不低于首发2倍的要求。
另外，资产规模也是支撑租赁住房REITs估值的首要因素。
公募REITs热浪
保障性租赁住房REITs开始破冰，先前上市的REITs也呈现较高市场活跃度。
以近期发售的华夏中国交建REIT为例，该次发售认购火爆，公众发售部分配售比例为0.84%，网下发售部分配售比例为2.69。按9.399元/份的发售价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为842.33亿元，网下发售比例配售前的募集规模约为611.3亿元，再加上战略投资者70.49亿元认购规模，华夏中国交建REIT此次发售比例配售前的募集规模高达1524.12亿元。
聚焦到中交REIT，则存在项目本身优质的底层资产（项目底层资产是武深高速嘉通路段，嘉通高速开通运营以来，虽受到疫情影响，但是通行量整体稳步提升，体现出较强的增长韧性）和较低配售比例预期引导的影响。
总体来看，现阶段REITs资产的稀缺性以及前期公募REITs良好效应，是此类产品受热捧的主要原因。
观点新媒体获悉，目前国内已发行上市的基础设施公募REITs共11只，其中第一批9只于2021年6月上市，第二批2只分别于2021年12月14日和2021年12月17日上市，底层资产主要覆盖产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保等领域；基础设施公募REITs面向公众投资者配售份额占比普遍较低，战略配售份额占比较高。
从发行规模来看，第一批9只产品总规模为314.03亿元，平均规模34.89亿元，第二批2只产品总规模50.1亿元。
在中交REIT之前，最大规模为平安广州交投广河高速公路REIT（91.14亿元），最小规模的中航首钢生物质REIT（13.38亿元）。
公募REITs稳定的分红是广受欢迎的重要原因。
据观点新媒体统计，目前第二批公募REITs（建信中关村REIT、华夏越秀高速REIT）尚未分红，第一批9只公募REITs中的8只公募REITs提前分红，特许经营类项目全部提前分红。
其中，首钢绿能REIT和博时蛇口产园REIT已进行两次分红，累计分红比例分别为97%和98.02%，富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT、华安张江REIT只进行一次分红，分红比例趋于100%。高速公路类REITs也进行了第一次分红，沪杭甬和广河项目累计分红比例分别为31.04%和68.25%。
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