数据来源：wind、观点指数整理、截至2022年4月20日
从市场表现看，绝大部分已上市基础设施公募REITs上市后获得正涨幅，但各产品涨幅程度有分化。自上市以来至2022年4月21日，除平安广州广河REIT外，其余10只已上市的基础设施公募REITs都获得正涨幅，平均涨幅将近30%。
其中，富国首创水务REIT二级市场溢价率最高，达58%，建信中关村REIT紧随其后，二级市场溢价率达48.56%。此外，红土盐田港REIT溢价率也超过40%达到42.83%。
数据来源：wind、光大证券
绝大部分投资者从REITs投资中获得不错收益，从已上市11只基础设施公募REITs涨幅走势图来看，公募REITs上市以来显著跑赢同期中证全指和中证全债。
截至2022年4月20日，高速公路类REITs、环保类REITs、仓储物流类REITs和产业园类REITs自上市以来平均涨幅分别为12.69%、44.16%、33.22%和33.74%，不同行业REITs价格走势分化较为明显，高速公路公司类REITs涨幅最低，环保类REITs涨幅最高。
从宏观方面来看，各个产品底层资产分属不同行业，行业所处周期不同，面临的现实条件不同，如行业壁垒、上下游产业链等，导致各个行业发展状况不同。例如，近期经济发展最大不确定因素是新冠疫情，但疫情对于环保设施、物流仓储资产的影响有限，而对高速公路、产业园REITs影响较为直接。
由于底层资产存在差异，资产质量令不同公募REITs产品估值存在较大区别。如区位优势，若资产在核心一线城市则获得更高估值溢价；运营管理能力则决定收益稳定性；成长性则反映未来收益的预期空间。
底层资产辨析
每一只REITs中，底层资产、项目收益和现金流水平是关注重点，底层资产是评估项目未来收益风险的基石，项目收益和现金流水平则衡量未来REITs的发展前景。
从底层资产性质来看，基础设施公募REITs可以分为产权类和特许经营权类。两者之间的主要区别在于产权类既拥有底层资产的经营权和收费权，也有基础设施的所有权及所在位置的土地使用权，产品收益来自现金分派和资产增值;而特许经营权类的底层资产经营权有明确期限，产品收益只来自现金分红。
目前，产权类REITs底层资产主要包括产业园、仓储物流等，特许经营权类REITs的底层资产主要包括高速公路、生态环保、机场等。
已上市11只基础设施公募REITs中涉及到的底层资产，包括产业园、仓储物流、高速公路、生态环保，其中产权类有6只，特许经营权类有5只。
数据来源：观点指数整理
近期，首批公募REITs产品年报均披露完毕；综合来看，基金层面收入利润、经营现金流、可供分配利润整体好于预期。
中金公司统计显示，九只产品全部超额完成了2021年可供分配金额目标，完成率在102%至187%。其中，浙商沪杭甬REIT、中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT披露的可供分配金额与招募说明书同口径的预测值之比最高，分别达186.8%、155.8%和150%。
EBITDA（税息折旧及摊销前利润）方面，首批九只产品也均实现正值。具体来看，如华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT和红土盐田港REIT的EBITDA均高出预测值5%以上，运营效益相对优异。
衡量一只REITs，底层资产的质量最为重要。以产业园REITs为例，多会选择成熟度较高、符合资产形成条件的产业园区资产，主要包含以工业用地或科研用地为载体的研发楼、标准厂房、孵化器等，底层资产的质量决定租赁水平和出租率，进而影响项目收益。
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