该类资产主要盈利来源于物业租售、园区服务、金融运作三方面。其中，物业租售主要以土地与物业为载体，通过区域基础建设开发、土地增值收益、物业租售等方面获取收益；园区服务主要通过产业政策扶持、产业增值服务、园区配套综合服务等方式获取收益；金融运作一般通过产业投资、物业资本化运作方式获取收益。
同时，产业园区的收益具体表现为，每年固定的分配现金流收益和基金份额带来的资本利得收益，而且固定的收益分配比率（即每年至少收益分配一次以及收益分配占基金年度可供分配利润）不得低于90%。
2020年8月，发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》明确，项目预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。
已上市的四只产业园REITs中，东吴苏州产业园REIT底层资产是位于苏州市苏州工业园区内的国家科技园五期B区和2.5产业园一期、二期项目；招商蛇口产业园REIT底层资产为位于蛇口网谷产业园的万融大厦和万海大厦两处园区物业。
华安张江光大园REIT底层资产为张江光大园地处中国（上海）自由贸易试验区盛夏路500弄，位于张江科学城集成电路产业园核心区；建信中关村产业园REIT标的资产包括互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目为中关村软件园所持有并运营的三处研发办公物业，均位于北京海淀区上地区域。
数据来源：观点指数整理
若对底层资产进行分析，建筑面积上东吴苏园产业REIT底层资产最大；从月租水平看，东吴苏园产业REIT项目较低；出租率上，华安张江光大REIT最高，截至2021年12月末出租率为100%。
从已披露年报来看，产业园类公募REITs底层资产经营情况相对稳定，受疫情扰动。博时蛇口产园REIT于2021年6月7日-12月31日累计实现收入7691.42万元，同比上升18%，但不及2021预期，相比下降4.73%;其中租金收入6826.43万元，同比上升19.51%，但较2021E下降4.99%，出租率87.26% 。
华安张江光大REIT租户基本保持稳定，期末出租率100%，同比+0.49个百分点;租金收缴率已连续4年维持在100%，2021年6月7日-12月31日实现营业收入5047.89万元，同比上升6.67%;其中租金收入4035.60万元，同比上升4.51%。
而东吴苏园产业REIT底层项目公司出租率上行冲抵单位租金下降，两项目公司中的国际科技园五期B区项目出租率提升，而平均月租金下降，2021年平均出租率93.22%，较预测上升7.22个百分点;平均月租金38.89元/平方米，同比下降5.15%；2.5产业园一期、二期项目2021年期末出租率81.6%，同比上升11.6个百分点，平均出租率相比预期下降0.81个百分点;平均月租金58.73元/平方米，同比下降4.04%。
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