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对于一个常住人口超过2000万的超大城市而言 ， 任何笼统的平均房价数据 ， 参考价值都相对有限 。
因为城市盘面大了、板块多了 ， 高房价板块和低房价区域一平均 ， 就会有拔高或拉低的效应 ， 所以 ， 2020年成都的住宅平均销售价格 ， 按照国家统计局发布的数据13231元/平方米来看 ， 可能会觉得上升潜力还很大 。
但是 ， 如果拿着这个1.3w+价格的预算 ， 到老城五区、高新南等人气相对火热的板块 ， 恐怕可挑选余地并不大 ， 甚至有些热门板块几乎可以说就没有上车机会 ， 就更不要说上升空间了 。
确实 ， 成都近十年人口增量非常猛 ， 但是这些新增的人口 ， 并不是平均流到各个区域板块去的 。 新增的人口需求 ， 无法给那些房价本来就低、人口流入少的冷门板块雪中送炭 ， 只能让那些房价热度高、人口流入多的热门板块锦上添花 。
而这部分本来房价就不低的热门板块 ， 房价又有了人口流入新的增量 ， 就又推高了高价区域的房价 ， 于是 ， 分化开始出现 ， 并有加剧现象 ， 梯队越来越明显 。
所以 ， 针对成都的房价 ， 可以大致根据价格高低 ， 分为如下几个梯队来看待：
第一梯队：三环以内的老城五区 ， 高新南
第二梯队：三环以外的老城五区 ， 天府新区
第三梯队：其他区域 ， 主要包括高新西、新都、温江、双流、郫都和三圈层等
众所周知 ， 成都一些新版块（如高新南、天府新区）的火热 ， 除了得益于近些年的人口增量外 ， 更重要的一点 ， 就是来自于主城核心板块的价值外溢 。
这也能解释为什么高新南的热度 ， 能够迅速得到市场认可 ， 因为它毗邻主城最近 ， 而且刚好处在南拓的桥头堡 ， 符合城市南拓的方向 。
评价一座城市房价的上升空间 ， 主要参考两个变量：起点和终点 ， 也就是买入价格和卖出价格 ， 衡量房产价格必须要放到流通二手房市场交易转让 ， 才能具体变现 ， 否则 ， 房价再涨再跌 ， 都和你没关系 。
城市具体板块的梯度和分化 ， 其实只是决定了上升潜力的一个侧面 ， 那就是入手点、买入点 ， 买入价格足够低（比如第三梯队的区域） ， 那么距离城市天花板就越远 ， 潜力就越大 ， 当然 ， 前提是整座城市 ， 还有上升空间 。
反之 ， 如果买入价格 ， 已经接近一座城市的房价天花板了 ， 那么这中间的阈值和潜力 ， 通俗点说 ， 也就是房企留给买房人的房价增值空间 ， 也就没那么大了 。
所以 ， 研究城市的高价板块的房源 ， 距离城市的房价天花板有多近 ， 就很关键了 。
【澳洲|未来10年内，成都的房产，还有多大增值空间？成色几何？】一座城市主要居民 ， 对于房价天花板承受力的极限值 ， 主要还是取决于城市居民的收入情况 ， 更具体一些 ， 那就是月供负担能力 ， 月流水一般要能覆盖月供的2倍以上 ， 才算比较安全 ， 银行也会大致把握住这个尺度放款 。
那么 ， 我们来看看成都这座城市的真实成色 ， 一些能够体现收入水平的数据：
根据《国家统计年鉴2021》 ， 2020年 ， 成都城镇非私营单位在岗职工平均工资是104463元 ， 平均每月8705元 。
2021年 ， 成都全体居民人均可支配收入45755元 ， 城镇居民人均可支配收入52633元 。
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