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2022年的前后 ， 应该是房地产行业发生了真正的转弯 ， 从克而瑞公布数据看 ， 29个监测城市商品住宅成交建面月度同比数据自2021年7月以来持续下滑 ， 今年1月已同比减少40% ， 整个2021年下半年也同比下降25%；百强房企操盘销售金额同比也于2021年7月开始下滑 ， 今年1月也已下探至40% ， 这背后原因 ， 不止一句业内人常说的“大半年没钱拿地”这么简单……
而更具标志性的事件就是美元债暴雷 ， 包括恒大、蓝光、佳兆业、奥园、当代、正荣在内的多家百强房企出现了暴雷违约事件 ， 前50强房企中已有13家暴雷 ， 占比超过1/4 ， 这些房企的销售下滑最为严重 ， 下滑超过60%以上 ， 股价更是惨烈 ， 缩倍“骨折”……
哪有什么“白银” ， “黑铁” ，
一切都是“行业规律”的安排
作为业内打拼10余年的地产人 ， 正好经历了自2010和2011地产调控开始介入的发展阶段 ， 也算见证了“黄金”、“后黄金”、“白银”的行业百态 ， 现在行业老大哥万科又喊起了“黑铁”时代已经到来的口号 ， 让很多人对地产开始望而却步、默默退场或者继续夹缝求生 ， 这段时间也确实是每个地产人身受煎熬 ， 心力憔悴的“至暗时刻” 。
那么真的是无力可为了吗？其实不然 ， 任何企业、行业都有自己的生命周期 ， 根据其所处的宏观经济环境、政策环境、市场环境、竞争环境和内部环境 ， 按着一定的规律进行发展 。 所以 ， 根据当前的情况 ， 个人认为地产基本进入了行业的成熟期 。
根据国家统计局公布 ， 2021年全国商品房销售面积和销售金额分别为17.94亿平方米和18.19万亿元 ， 累计同比增长1.90％和4.8％ ， 你可以说有2020年疫情的影响 ， 但2020年的面积和金额数据分别为17.6亿方和17.4亿元 ， 也比19年同期增长2.6%和8.7% 。 再根据刚刚公布的2021年全国GDP的114万亿 ， 这个行业仍占据了近16%的重要位置 。
自2016年来 ， 地产行业也基本稳定在了16-20亿方、15-20万亿金额以及同比增速回落稳定在10%左右的发展水平 。
数据来源：国家统计局
结合本人在前司牵头研发并已获取软著的地产量价指数周期模型 ， 地产已经进入了周期拉长、振幅收窄的较为稳定的阶段 。
数据来源：国家统计局
透过数字 ， 再从这个行业的商业模式来看 ， 改革开放以来逐步实施的土地招拍挂、94年建立的商品房预售制度和相应的金融政策 ， 是中国房地产30多年来发展的核心逻辑 ， 随着这套规则不断完善 ， 地产也慢慢的从萌芽、生长和走向成熟 。 特别是2012年后逐步兴起的合作开发模式 ， 在原有银行金融杠杆的基础上 ， 土地杠杆（股开）、前融杠杆、经营杠杆等慢慢走进主流开发模式的视野 ， 或者说成为标配的常规武器 ， “产品标准化”、“货地比”、“回正周期”、“快周转”等成为耳熟能详的业内语言 。 最近10年 ， 房地产经历了跨越性的飞速发展 ， 规模成为衡量一家房企江湖地位的唯一标准 。
但也在这个时候 ， 伴随国内人口增速放缓 ， 城镇化率不断提升 ， 市场需求周期性切换 ， 地产这块大蛋糕的天花板看似越来越近 ， 特别是国家调控基调的转换 ， “稳定”成为市场的关键词 ， 规模驱稳 ， 结构分化 ， 利润下滑是近3年行业的共识之音 。
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