出品丨搜狐焦点长沙站
近日，麓谷地铁口“4字头起”的公寓屡屡刷屏，将“公寓降价潮”重新带入楼市话题C位。
高库存量，一直是悬在长沙公寓市场顶端的“达摩克里斯之剑”。近年来，公寓市场跳水降价的销售策略层出不穷。4月21日，长沙五部门联合出台推动非住宅商品房去库存的多条举措。在政策暖风与以价换量的“双擎驱动”下，长沙公寓市场会迎来“小阳春”吗？
一、现状：高库存“围城”，公寓成“烫手山芋”
经历了过山车般的轨迹，或许是对长沙公寓市场的真实写照。长沙商业公寓也曾有过“高光时刻”。2016年长沙执行堪称“史上最严”的限购限售，这让不限购不限贷的公寓成为“香饽饽”。
2016年到2019年，长沙的公寓市场延续着量价齐升的势头。数据显示，2017年长沙公寓年成交量达97万平方米，供销比达到0.88，首次出现供不应求，每平方米均价破万元。2018年，长沙公寓市场呈现井喷式供应，供应量增至160万平方米，成交量也达到近年以来的极值120多万平方米。
然而，商业公寓持续加速放量，畅销的好局面却在2019年后迎来拐点。公寓的高光时刻也伴随高企的库存量一同黯淡。湖南中原数据显示，截止今年3月底，长沙内五区商业公寓存量94310套，存量面积468.64万方，去化周期达到42.1个月，攀升至历史新高。
攀高的库存、反反复复的疫情、“三道红线”下房企资金紧张……诸多因素加重了购房者的观望情绪，公寓产品成为开发商难啃的“烫手山芋”。
二、 突围：主拼性价比，“降价潮”屡见不鲜
2020年9月，某头部房企在马王堆片区的精装公寓从12500元/㎡降至7800元/㎡，成为近年来最“出圈”的公寓营销事件。全城中介和意向购房者纷至沓来，让该项目的公寓去化立竿见影。
这也触发了长沙公寓“降价潮”的开关，此后不少项目屡试不爽。比如，去年3月，一大波公寓开启价格大跳水。湘江东岸某公寓从9000元/㎡降至6888元/㎡，3天热销430套；高铁新城某公寓，直降5000元/㎡，5天就成交170套。降价似乎成为拉动公寓销量的“一剂猛药”。
今年4月，一批公寓项目似乎又不约而同地想以降价来打开局面。麓谷片区某头部房企的公寓，喊出了“4字头”起的口号；雨花亭正芯的某公寓，价格降至“6999元/㎡起”；城北某江景公寓，价格降3000元/㎡。
在行情走俏那几年，公寓的价格比同区域内的住宅要高出一截。湖南世联行的数据显示，长沙公寓与普通住宅间的价差在2018年一度达到4901元/㎡。然而，随着近年来越来越多的公寓“跳水降价”，公寓与住宅间的价格“倒挂”已经成为大势所趋。
三、破局：多管齐下“解题”，市场大概率将回温
4月21日，长沙市住建局、市发改委、市资规局、市财政局、市金融办5部门联合印发《关于落实〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通知》，通过契税补贴、申请民水民电等举措，降低商业公寓的交易成本、使用成本。这被视为加速公寓去库存的一道“暖风”。
“公寓本身具备很强的投资属性，购房者往往会关心投资回报率。我心里会有一道标准，当公寓的投资回报率能达到6%，就算是不错的选择。”热衷于公寓投资的张翼（化名）透露，“我会通过地段、开发商的品牌实力、周边的租金比来纵横衡量公寓的价值。在‘降价潮’的时候，对投资公寓的也意味着有捡漏的机会。”
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