【 政策|央行调降首套房利率，市场决定性政策尚未出现】?
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??5月15日，疲软的楼市，终于迎来重磅利好消息!提振行业信心!
??央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，通知很短，只有两点内容。
??重点来看：
??贷款购买普通自住房家庭，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套房贷款利率按现有政策执行。
??全国统一的贷款利率下限基础上，各城市可根据房地产市场形势变化及调控要求，自主确定房贷利率加点下限。
??此次下调房贷利率，对于行业信心的恢复而言有着积极的信号。
??今年以来，全国累计134个城市共计出台了231次纡困政策，其中23城24次放松限贷;57省市63次放松公积金贷款。
??年初，政治局会议曾定调楼市，提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，同时在4月29日政治局会议中，再次提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。”
??包括本次央行下调房贷利率的举措，也是上述政策指导下的具体实施和体现。
??今年房地产市场不同于以往，房地产金融环境自去年以来持续收紧，下半年开始房企频繁暴雷，而市场端前4个月各项销售数据更是腰斩。而且，今年又增加了疫情的不确定。
??多种因素作用下，房地产行业和市场都处于最困难的时刻。
??当前房地产市场最大的问题仍是信心问题。从对市场的影响来看，短期内效果有限，当前尚未有对市场供求产生决定性作用的政策出台，行业信心的恢复亟需更大的政策支持力度，比如降低首付款比例等。
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??从此次政策内容来看，引起市场振奋的，当属第一条。
??也就是说，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调降20个基点，二套住房按现有规定执行。
??调整前，首套房贷利率下限为相应期限贷款市场报价利率LPR，二套为LPR+60基点。4月20日发布的5年期以上LPR为4.6%。
??调整后，下调20个基点，首套房最低利率可降至4.4%，二套房最低利率为5.2%。
??单纯从20个基点来看，体现不出多大的政策力度。
??但如果对比当前重点城市平均利率来看，实际下调力度相对还是比较大的。
??CRIC监测的4月全国重点35个城市首套房平均利率5.13%，二套房贷平均利率5.47%。
??以300万贷款总额，贷款年限30年，等额本息的还款方式计算，首套房最低利率4.4%每月还款15022.83元，利息总额240.82万元，相较于5.13%平均利率，月供可减少约1321元，利息最多可省下47万元。
??以同样的方式测算，二套房享受最低5.2%利率，相较于5.47%的平均利率，月供可减少633元，利息最多可节省近23万元。
??事实上，自3月以来，全国已有100多个城市自主下调房贷利率，平均幅度在20-60个基点不等。其中，广州、成都和苏州等地个别银行已将首套房贷利率降至4.6%。
??以苏州为例，五个月前首套房贷利率最高可达到6.2%左右，若与此高点相比，享受4.4%的最低房贷利率，按照上述方法测算，可省下120万元。
??距离4月15日央行全面降准一个月后，央行宣布首套房贷利率下限调降20个基点，在LPR连续4个月未出现变动的情况下，释放很强的积极信号。
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