万科将园区内建筑分为历史建筑、工业建筑、其余建筑三类 ， 分别采用保护、改造、拆除新建手段予以更新 。
1)历史建筑——保护修缮 ， 适当利用
对历史建筑的改造既保留原有的文化价值 ， 延续历史脉络 ， 同时将其活化为现代生活的一部分 ， 将哥伦比亚乡村俱乐部总会改建为茑屋书店 ， 海军俱乐部及泳池改建为水岸餐饮秀场 ， 孙科别墅改建为创意办公及展览空间 。
2)工业建筑——改造利用 ， 功能焕新
上生所时期的办公、研发、生产大楼通过新材料、新手法的植入和改变 ， 营造历史环境下的全新感观空间 ， 承载创意办公、餐饮零售等功能 。
3)其余建筑——无关拆除 ， 合理新建
对非保护的工业建筑 ， 结合建筑质量、园区整体业态功能考量 ， 适当拆建 ， 新建办公聚落、南门入口等 ， 填补园区配套服务功能 ， 增强园区完整性 。
（二）工改商改造对象：仅有少部分建筑具有保留价值的成片工业厂区 。
实施主体：万科、龙湖、中粮等兼具商业、办公、住宅产品经验的一线房企 ， 以工改商模式拓展自身获地能力 。
改造手法：此类模式用地规模较大、产业转型深刻 ， 大部分原工业厂房无法承担新的城市功能 。 一般保留具有特殊历史意义的厂房 ， 对其深度改造 ， 植入新的功能 ， 以传承文脉；拆除大部分缺乏保留价值的厂房 ， 重新建设为能够快速去化和实现持续租金收益的商办物业 。
改造目标：以协助政府实现区域复兴为目标 ， 获取用地性质调整后的原工业企业土地使用权 ， 改造为商业、办公、公租房等复合空间 ， 服务片区经济 ， 从延续人文环境、补充商业短板、促进产业转型、提升城市形象等方面全面提档 ， 为片区重新注入活力 。
模式优势：以市场化力量推动传统工业片区彻底转型升级 ， 塑造片区商业服务核心 ， 同时该模式成为地产商获地的有效途径 。
案例：北京首钢园·六工汇
六工汇位于北京新首钢高端产业综合服务区 ， 由首钢基金与铁狮门共同投资 ， 首钢旗下首奥置业以协议出让方式获得土地使用权 。 项目占地200亩 ， 由6幅地块组成 ， 土地用途包括其他类多功能用地（含商业40年、办公50年、文体娱乐50年）、文体娱乐用地等 。
项目在保留原首钢炼铁厂、动力厂、电力厂以及五一剧场等重要工业历史遗迹的基础上 ， 通过“拆除余、织补新”的设计手法 ， 将现代理念与工业遗址进行有效地织补融合 ， 打造出23栋风格各异的建筑物 ， 包括11栋产业办公楼、11栋独栋商业和1座购物中心 ， 形成一个汇聚低密度现代创意办公空间、复合式商业、多功能剧场和绿色公共空间的新型城市综合体 。
（三）工改租我国正从顶层设计层面推动租赁住房市场发展 ， 2017年住建部发文鼓励工业厂房改造为租赁住房 ， 广州、深圳、南京等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的城市 ， 出台了相应的地方政策 ， 明确具体要求 ， 目前处于市场发展初期 。
改造对象：综合多地政策 ， 大体要求为工业（厂房、仓储）、商业（办公）、科研教育等非居住类不动产 ， 且两年内无征收计划的已建成闲置存量房屋 。 改建规模原则上不少于50套（间）且建筑面积3000平方米以上 。
实施主体：具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉的住房租赁企业 ， 前期以住房租赁国有企业为主 ， 目前万科泊寓、龙湖冠寓等民企介入 。
改造手法：将工业改造为公寓过程中 ， 主要以隔断方式重新布置平面户型 ， 增添适合年轻人的生活服务空间 ， 新增给排水设施 ， 改造电路布局 。
推荐阅读
- 苏州|火炎焱！楼市传来大信号：第一个全面复苏的城市，出现了？
- 万科物业|小城市被迫减少了供给，楼市还是没能活跃
- 房地产市场|准一线城市首个全面放松！杭州楼市新政传递了什么信号？
- 购房|三孩可多买一套房！这座人口超千万的准一线城市，面向多孩家庭出台楼市新政
- 人才|“人才落户享受本地居民同等待遇”！这个旅游城市松绑了……
- 宜宾|城市配套 | 海口观澜湖星影大道迎多方面改造，业主出行更顺畅！
- 保障性住房|2022年15个新一线城市房价一览，谁将是中国第五城？
- 房价|人到中年，为什么要在大城市有一套房？过来人：3大理由很现实！
- |40年商业产权公寓，在一二线城市中属于什么定位？哪几种有潜力？
- 万科|为何“钟楼商圈”必然衰败？根源在于西安城市发展的“副作用”