改造目标：改造后的物业应符合住房租赁管理要求 ， 并统一纳入市级住房租赁交易服务平台监管 ， 以解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题 。
模式优势：长租公寓需求大 ， 改造难度低 ， 长期发展形成一定的灰色空间 。 随着租赁住房政策法规的完善 ， 市场有望规范化发展 。
案例：武汉万科泊寓2035
该长租公寓位于武汉江岸区汉黄路8号金凰产业园5、6号楼总面积4.94万/㎡ ， 改造后共1198间租赁住房 ， 结合租客承租能力和居住需求 ， 形成从16㎡到50㎡一居为主的户型 ， 每个房间均配备独立洗手间、床、衣柜、书桌、椅子、空调、洗衣机、热水器等设备 ， 部分房间配备开放式厨房 。
二、工业升级为新型产业园
随着新兴产业发展 ， 科技创新重要性提升 ， 城市着重招引科技研发、数字创意、检测中试、无污染生产等创新型产业 ， 促使“工改工”（M0 ， C65等）模式蓬勃发展 。 通过将普通工业用地调整为新型产业用地、研发总部用地等方式 ， 将旧工业区升级改造为新型产业园 ， 使产品符合新兴产业办公生产需求 。
改造对象：不符合城市发展需要的M1用地为主 ， 具有工业产值低、税收产出低、土地利用不集约等特征 。
实施主体：天安数码、联东集团、合一城市更新集团等产业地产商为主 ， 万科、越秀等地产商积极布局 ， 部分高科技制造企业与房企合作对自有土地实施旧改 。
改造手法：出于财务回报 ， 当前主要采用将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园 ， 建设新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态 。 随着政策收紧 ， 去地产化导向将倒逼产品逻辑调整 ， 回归产业本质 。
改造目标：在城市工业用地总量限制下 ， 盘活存量低效工业用地 ， 实施产业升级 ， 改造为新型产业用地、研发总部用地等 。
模式优势：政府鼓励支持力度较大 ， 改造投入相对较低；但同时也存在变现能力弱、产业导入要求高等难题 。
综合整治案例：深圳宝安·西成工业区
项目为企业自用厂房更新 ， 整治范围71279㎡ ， 原容积率1.69 ， 主要以加工类厂房、员工宿舍为主 ， 研发办公空间较少 。 随时代发展 ， 园区将新能源、电子、信息、设计创意、新媒体产业等新兴无污染产业作为重点产业 。
通过对园区不同区块实施针对性的局部拆除重建、空地新建、保留升级等方式 ， 在旧厂房基础上形成研发楼、研发生产楼、综合服务楼、人才公寓等多样化空间 ， 用地性质从M1调整为M1+M0 ， 保留现状建筑96765㎡ ， 加建118055㎡ ， 容积率提升为3.0 ， 转型为一个面向中小企业的产业孵化基地 。
三、工业转型城市公共空间
超、特大城市普遍面临老钢铁厂等大型重工业厂区的整体关停转型需求 ， 如首钢之于北京、老合钢之于合肥 ， 它们对市民来说是一个非常重要的群体记忆 。
东滩智库在中铁合肥带钢厂旧改项目中得出经验 ， 这些占地动辄数十平方公里 ， 内部工业遗迹众多的工业片区 ， 从关停到彻底转型将经历漫长的时间 ， 通常首先需要对核心工业遗迹进行改造 ， 将其更新为城市公共空间 ， 在传承群体记忆的同时以全新的形象向社会传达老工业片区在新时代的精神内涵 ， 成为区域整体转型的文化引擎 。
改造对象：钢铁厂、货运码头、石化罐区等重工业厂区内的核心工业遗迹 。
实施主体：项目大多为国有工业企业资产 ， 主要由政府或公益基金主导 ， 社会资本参与 。
改造手法：保留厂区内的核心工业遗迹 ， 并改建为以博物馆、美术馆、运动馆等主题性场馆为代表的城市公共空间 ， 其余地块拆除重建 。
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