河源|城市更新背景下的工业厂房旧改路径
文章图片
文章图片
文章图片
文章图片
文章图片
文章图片
文章图片
文：东滩智库 · 王师贤
2020年 ， 我国整体城镇化率突破60%大关 ， 约35个大中城市已率先进入再城镇化发展阶段 。 随着我国城市化进程发展至成熟期 ， 城市中有限的土地资源愈发珍贵 ， 摊大饼式的城市发展模式已难以为继 ， 提升存量空间的城市品质成为新时期的发展目标 。
伴随城市经济结构“退二进三”浪潮 ， 老旧工业厂房的功能调整、改造再利用备受关注 。 厂房旧改本质是对项目承载的产业功能进行转型、升级 ， 以符合城市新的发展需求 。 目前主要形成了三种较为成熟的操作路径：
1）工业用地转型为文创、商办、租赁住房等服务业用地；
2）工业用地升级为科研设计、新型产业等城市高效产业用地；
3）工业用地调整为城市公共空间 。
一、工业转型为服务业用地
“工改文”是我国工业旧改发展历程中较早形成的一类尝试 ， 北京798、上海M50、8号桥至今仍是旧厂房改造文创园的标杆项目 ， 并进一步催生创意产业园专业运营商的活跃 。 此后 ， 随着工业旧改市场化进程加快 ， 以社会资本为主体 ， 进一步推动“工改商”模式的出现 ， 形成集商业、办公功能的混合街区 。 2017年以来 ， 国家鼓励租赁住房市场发展 ， 推动“工改租”模式试点 。
（一）工改文改造对象：以多层办公、生产厂房、仓库为主的轻工业园区或建筑单体 ， 且大部分建筑具有较高的保留价值 。
实施主体：以徳必集团、锦和商业、万科为代表的创意产业园专业运营商 ， 与原业主签订土地与建筑长租协议 ， 以轻资产模式对老旧厂房进行改造翻新后对外出租 ， 赚取租金差价 。
改造手法：工业建筑空间尺度大 ， 设计荷载较大 ， 改造灵活性好 ， 能为功能重置提供多元组合空间 ， 通过夹层、外立面装饰等低成本改建方式即可转型为SOHO、LOFT等产品 ， 服务创意办公企业 。 同时 ， 引入休闲、娱乐商户 ， 形成混合业态布局 。 一般不改变用地性质 ， 可适当增加建筑面积 。
改造目标：盘活存量物业 ， 使老旧厂房满足文创、创意企业、联合办公企业入驻需求 ， 实现工业向服务业转型 ， 并以具有吸引力的餐饮、娱乐业态作为补充 ， 形成7×24小时的全天候吸引力 。
模式优势：地产开发商轻资产模式介入 ， 不涉及土地招拍挂 ， 审批流程相对稳定、可控 。
案例：万科上生新所
上海生物制品研究所与万科达成延安西路1262号地块整体租赁开发协议 ， 由万科接手进行改造运营 。 在保护历史建筑文脉的基础上 ， 赋予其适合时代和未来城市发展的使用功能 ， 业态涵盖74%办公、18%餐饮娱乐、8%文创艺术 ， 改造为融历史文化、工作、生活、运动和娱乐等多重元素于一体的国际化潮流生活方式活力社区 。
推荐阅读
- 苏州|火炎焱！楼市传来大信号：第一个全面复苏的城市，出现了？
- 万科物业|小城市被迫减少了供给，楼市还是没能活跃
- 房地产市场|准一线城市首个全面放松！杭州楼市新政传递了什么信号？
- 购房|三孩可多买一套房！这座人口超千万的准一线城市，面向多孩家庭出台楼市新政
- 人才|“人才落户享受本地居民同等待遇”！这个旅游城市松绑了……
- 宜宾|城市配套 | 海口观澜湖星影大道迎多方面改造，业主出行更顺畅！
- 保障性住房|2022年15个新一线城市房价一览，谁将是中国第五城？
- 房价|人到中年，为什么要在大城市有一套房？过来人：3大理由很现实！
- |40年商业产权公寓，在一二线城市中属于什么定位？哪几种有潜力？
- 万科|为何“钟楼商圈”必然衰败？根源在于西安城市发展的“副作用”