??不同能级城市表现不一：一线城市同环比齐跌，跌幅分别6%和2%，在不同能级中居首，基本不存在库存积压情况；二线与上月基本持平，同比上涨4%，库存风险基本可控；三四线最为平稳，无论是同环比涨跌幅均在2%以内。具体来看，
??一线城市中北京、上海、广州均保持同环比齐跌，上海首轮集中土拍因疫情延期，北京、广州4月也仅分别成交了1幅和4幅商办用地，整体土地成交规模受限下，未开工地块量整体稳中有降；深圳则因集中土拍和成交低迷综合影响致广义库存大增，同比涨幅达到了115%。
??二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台4月末广义库存量领先，高位持稳，突破1亿平方米，南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
??变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。杭州因集中土拍致未开工地块量攀升，广义库存环比上涨18%，不过相较于2021年同期，涨多跌少：以西安、长沙为代表的中部二线城市和以镇江、保定、云浮等为代表的基本面较差的三四线城市，同比涨幅均超30%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。而部分城市诸如石狮、汕头、江阴等广义库存显著回落，同比降幅均在25%以上。
??附表3：百城2022年4月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）
??综上，4月供应略有放量，但但成交尚属低迷，狭义库存小幅微增至6.08亿平，去化周期稳中有增至24.78个月，广义库存延续38.4亿平高位波动。
??分能级来看，分化趋势依旧：一线因疫情不确定影响，狭义库存稳中有增，去化周期拉长至19.56个月，不过仍显著低于百城平均，广义库存同环比齐降，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，广、狭义库存基本与上月持平，去化周期增至23.07个月，短期去化承压。三四线库存高企，狭义库存、去化周期同比涨幅属不同能级之首，显著超百城平均，此外百城广义库存一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险依旧较大。
??预判2022年5月，我们认为，库存压力能否缓解与各地政策宽松程度和疫情控制情况密切相关，乐观预期，若核心城市疫情得以阶段性控制，同时有更大更大力度的刺激性政策落地，狭义库存或将稳中有降，去化周期也会随之高位回落，一线城市大概率率先复苏，而后市场热度将逐步由东南沿海向内陆城市传导，预计核心城市市场有望在三季度触底回稳，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。不过对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如防城港、连江、烟台、北海、宝鸡等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在45个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。而就广义库存而言，预期仍将高位持稳，因疫情延期土拍的城市有望在后期持续放量，整体未开工地块量预期还将延续稳中有增态势。
??来源： 克而瑞地产研究
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【 百城去化周期超2年，华南三四线半数承压超30个月|库存月报 | 疫情】
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