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【房价|2030年，现在120万的房产大概值多少钱？马光远与王健林看法一致】
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睡后收入 ， 是很多人的梦想 。
睡后收入有3种 ， 知识产权、理财和收租 。 知识产权 ， 比如出一本书 ， 不停地印刷 ， 可以获得源源不断的收入 ， 这需要丰富的知识储备和写作技能 ， 大多数人难以胜任 。
而理财呢 ， 收益较高且安全稳定的品种并不多 ， 与通胀比起来 ， 几乎相当于年年亏损 。 所以 ， 有一句话说的是“穷人把钱存进银行 ， 富人再把这些钱贷出来消费、投资” ， 意思很明白 ， 存钱是最不明智的做法 。
知识产权门槛高 ， 理财跑不过通胀 ， 很多人把目光盯在了买房收租上 ， 毕竟 ， 只要有一定资金 ， 普通人都有资格参与 ， 这可行吗？
从过去20多年看 ， 收租只是一方面 ， 更重要的是房子本身升值了很多倍 。 数据显示 ， 2000年时的住房均价在2000元/平米 ， 到2020年底为10000元/平米左右 ， 后者是前者的5倍 。 当然 ， 这仅是一个均价 ， 像很多大城市、经济发达中小城市以及人口大县 ， 房价增幅是远超这个幅度的 ， 比如笔者所在老家 ， 20年前2万元可以买一套房子 ， 现在能值50万 ， 升值达到了25倍 ， 如果算上3成首付的3倍杠杆 ， 相当于你当时投入1万元 ， 现在的市值就达到了75万元 。 所以 ， 在这种情况下 ， 所谓的睡后收入 ， 更多的是来源房子本身增值 。
但现实就是现实 ， 过去没买房的人懊悔不已 ， 早知道哪怕是借钱付首付也应该买上一套 ， 也不至于今天过着租房搬家的生活 。 即便买了房的人 ， 其实他们也在惋惜 ， 当时要多买两套就好了 ， 砸锅卖铁买 ， 吃泡面都行 ， 现在可能已经过上财务自由生活了 。
谁都知道 ， 过去只能作为一种历史缅怀 ， 现在大家关心的问题是：未来还能通过买房发家致富、实现人生逆袭吗？
房产财富的逻辑确实在逆转 。在知名经济学家、方正证券首席经济学家任泽平看来 ， 房地产周期“长期看人口、中期看土地、短期看金融” 。 而有中国房地产之父美誉的孟晓苏博士也认为 ， 房地产价格“短期看供求、中期看地价、长期看发钞” 。 表述不一样 ， 但实质内容一致 ， 三个关键点：人口、土地和货币供应 ， 我们可以对比一下20年前、现在以及10年后 ， 这3个数据的变化情况：
1.人口 。 2000年的城市化率为36.22% ， 2020年末为63.89% ， 比此前预想的60%要高出不少 ， 此前不少机构预测 ， 按照1%年均城市化率算 ， 需要到2030年才能达到70%的城市化率 ， 现在看肯定要提前了 ， 一般而言 ， 到70%的初级发达国家水平城市化率以后 ， 城市化速度将进一步放缓 ， 说白了 ， 就是新增的城市人口将越来越少 ， 这是房地产发展的最大掣肘 。
2.土地 。 这个因素具有很大的迷惑性 ， 很多人都认为我们要坚决守住18亿亩耕地红线不动摇 ， 所以 ， 土地资源会越来越稀缺 ， 价格会越来越贵 ， 其实 ， 土地稀缺是个伪命题 。 从两个方面可以佐证：
一是潜在的农村集体土地上市量巨大 ， 根据官方的数据显示 ， 目前全国农村集体经营性建设用地为4200万亩 ， 这是一个什么概念？2020年全国商品房销售面积约255万亩 ， 如果算上1.5的容积率 ， 实际销售的占地面积不过170万亩 。 我们把集体经营性用地的一半用来建住房 ， 仅这一块就有25年的住房供应量 。 值得一提的是 ， 新修订的土地法显示 ， 大规模农村集体土地入市只是时间问题 。
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