金科|万科金域国际,台江区安商房2.6W,怎么看?

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【金科|万科金域国际,台江区安商房2.6W,怎么看?】继续二手房话题 , 数据依然来自贝壳 , 如果有误请见谅 , 今天来聊聊最受关注的台江区排尾的万科金域国际 。
项目情况2019年 , 万科以76.4亿元竞得宗地2019-01号 , 楼面价约12207元/㎡ , 出让面积:308.79亩 , 容积率3.04 , 须建设39.5万平方米安置型商品住房 , 按照17600元/平方米均价销售 。
2020年2月 , 项目商品房开盘 , 精装备案3.5W , 其中13号楼3.2W , 由于当时恰逢疫情初期 , 为了刺激销量 , 给出了按揭25-28W , 全款32-38W的优惠 。
对于首批次的房源 , 相当于实际售价精装3.3W , 13号楼更是只有3W左右 。
很明显这样的价格 , 虽然当时楼市比较冷淡 , 但是依然挡不住价格吸引人 , 首开做到了高去化 , 后续房源也就取消了优惠 , 不过依然抵挡不住后面的热销 。

对于项目而言 , 算是这几年二环内最大的一个项目 , 由于是巨型安商房 , 项目分成了三个区 , 其中一区、三区都是纯安商地块 , 安商房合计5258套 , 近期安商房也传出了提前交房的公告 , 首批交付3156套 。

二手挂牌打开二手平台 , 已经看到了挂牌的安商房 , 其中最低的一套:60平米中层 , 单价2.6W , 总价158W 。

分析:咨询了中介回复是无证 , 很明显刚交房也不会有证 , 从挂牌来看 , 由于刚交房 , 只有三套 , 所以价格参考性也不大 。
从挂牌的价格可以看出 , 作为安商房价格依然不低 , 一套3.3W , 一套3W , 已经跟2020年的商品房一个价位 , 而且安商房还没精装 。
不过依然存在了一套2.6W的房源 , 此时又到了回顾拆迁的时候 。
排尾旧改算是前几年最典型的一个区域 , 不过拆迁户并没有赶上好时机 , 2016年底发布补偿公告 , 2017年的时候福州的房价已经大涨 , 从公告来看货币补偿单价10182元/平 , 按网络资料来看 , 全部补偿算完 , 约为22000元/平 。
很明显如果选择拿钱在2017年的福州楼市 , 2.2W只能去三环边了 , 如果选择产权调换房 , 给出的选项 , 三个现房:两个在南二环边 , 火葬场附近 , 一个在马尾 。
看到这样的条件 , 很明显排尾的拆迁户 , 基本只有一个选项:就地安置 。

后续分析对于排尾旧改占地765亩 , 涉迁总户数近8100户 , 其中安商房高达8285套 , 万科金域国际5275套 , 阳光城檀境3010套 。

分析:看到这样的数据 , 相信目前的二手挂牌3套 , 连开始都算不上 , 随着后续安商房陆陆续续交房 , 排尾这两个安商房大盘 , 能贡献的房源会非常惊人 。
由于跟上面分析一样 , 拆迁户并没有赶上好时机 , 加上当时的现房选项非常差 , 所以对于排尾的拆迁户基本都是选择了就地期房 , 从置换的角度来说 , 这里的需求明显较大 。
通过房源分布来看 , 安商房的对接面积:45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡ 。
从户型分布来看 , 45、60、75平米占了较大比例 , 容积率3.04的定位 , 这里的可以形容成钢铁森林 。
看到这样大体量的集中交付 , 最容易联想的区域 , 排尾北侧的王庄 , 同样的大面积安置房 , 再搭配高容积率的高层定位 。

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