可说到此 ， 我不禁纳闷 ， 此时青岛公积金中心怎么不考虑二手房的贬值和风险了？这背后 ， 和青岛日益冷清的二手房市场有关 。
02 公积金新政发布的背后原因
这几年想卖二手房的朋友应该感同身受 ， 感觉房价挂的已经很低了 ， 可就是没人来看房 ， 就是卖不出去 。
这不是一个两个人的事 ， 是青岛二手房整体市场都不好 。 下图是青岛近一年来的二手住宅成交量：
青岛二手房的惨淡不言而喻 ， 每月2000套左右的成交量基本廖胜于无 ， 和前几年相比就是腰斩、小腿斩 。
根据贝壳网的统计 ， 青岛所有区市二手房的成交周期都达到了36个月以上 ， 也就是平均来说一套房子想要卖出去最少要挂3年以上 。
更要命的是 ， 青岛现在执行严格的限售政策 ， 前段时间放松限售 ， 一天时间二手房挂牌量就增加了1000套 。
要是这些限售的房源都进入二手房市场 ， 那时二手房市场将会更加寡淡 。
二手房不好卖 ， 影响很大 。
所有的新房入手就变二手房 ， 一些本来想买青岛房子的朋友 ， 看到二手房这么难变现 ， 可能就会打消了想要入市的想法 。
另一方面 ， 青岛楼市已经进入了改善市场 ， 改善就得置换 ， 二手房卖不掉 ， 怎么买新房？
所以 ， 二手房市场不行 ， 最终会累及新房 ， 进而影响卖地 。
正是这些原因 ， 公积金中心才会“正眼”看待二手房了 。
03 对青岛楼市的影响
这次的公积金新政虽然是一个大利好 ， 但还不至于促进房价上涨 。
【住房公积金|独家解析：青岛公积金新政的影响很深远，给了房子另一条命！】因为青岛公积金可以贷的额度实在是太小了 ， 家庭双人缴纳只能贷60万 ， 单人只能贷36万 ， 对于买房者来说实在是寥寥 。
对楼市影响最大的是公积金贷款额度 ， 目前已经有好几个城市提高了公积金贷款额度 。
以青岛楼市的冷清 ， 我感觉青岛公积金中心后续还会发布别的刺激政策 ， 其中贷款额度是大头 。 但以青岛公积金的结余来看 ， 这个提升额度的空间很小：
目前关于青岛公积金贷款额度的计算方法是四选一 ， 取最低值 。 也就说 ， 60万/36万的最高额 ， 你还不一定能享受 ， 要看你的资格 。
这四种方法是：
（一）按还贷能力计算的贷款额度 。
计算公式为：贷款额度=借款人月缴存额的工资基数×还贷能力系数×12×额度计算年限+配偶月缴存额的工资基数×还贷能力系数×12×额度计算年限 。
公式中的“还贷能力系数”为30%；公式中的“额度计算年限”为借款申请人及其配偶申请贷款之日距法定退休年龄后5年（男65岁 ， 女60岁） ， 额度计算年限最长不超过30年 。
（二）按公积金账户正常缴存余额的倍数计算的贷款额度 。
贷款额度按照借款申请人及配偶申请贷款时公积金账户正常缴存余额的15倍计算 ， 贷款额度计算时对账户余额设置5000元的起点数 ， 账户余额低于5000元的 ， 按5000元计算 。
（三）按规定比例计算的贷款额度 。
1.购买首套住房的 ， 贷款额度不超过房屋总价款的70% ， 首付款比例不低于30%；
2.购买二套住房的 ， 贷款额度不超过房屋总价款的60% ， 首付款比例不低于40%；
（四）青岛市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度 。
1.借款申请人及配偶均符合申请公积金贷款缴存条件的 ， 贷款最高额度为60万元 。
2.借款申请人仅本人符合申请公积金贷款缴存条件的 ， 贷款最高额度为36万元 。
以上4种计算方法中 ， 哪种方法算出的贷款额度最低就采取哪种 ， 也就是就低原则 。
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