松绑|楼市政策松绑，有没有用？( 二 ) 房价|二手房

??另外，随着产业转型升级，传统产业（特别是制造业国企）一直以来具有的稳定性正在褪去，而年轻人扎堆儿的新兴行业，产业周期缩短、不稳定性在加剧。比如互联网、新能源等行业，动不动一个部门就被裁掉了。综合来看，生三胎和房票挂钩，需求激活效用是有限的。
??其他政策，也是一样的。

??所以，修复市场预期和信心的同时，还需要修复老百姓收入。房地产必须要进入全面、全链条降成本的新时期。
??包括土地、税收、金融等，都要系统性地降低成本。近期的政策也彰显了这一点，比如在不到一周时间，央行先是下调了首套住房按揭定价基准，然后降低了5年期LPR，使得主要城市首套住房按揭利率直接从5.4%左右的水平，下降至4.25%，接近历史最低按揭利率。
??再比如，各地近期取消了土拍，取消了竞配建、竞自持；上海拟下调土地拍卖监管资金比例；热点城市二手房增值税免征期从5年回到2年等等。但笔者认为，一年省下的那几千元利息，相比高房价，相比对未来的不确定预期，或许很多人还是担心，冒然上车断供了怎么办？
??高房价，是一种隐性的税收，这个链条上，寄生着太多的诉求了。GDP政绩、区域开发、招商引资、公建配套、就业稳定、金融机构利润、保障房、财政补充，甚至是“发工资”等。所有这些诉求要实现，必然就是高房价买单。现在的问题是，房价须要降，但难以大幅降。
??如果3-4亿的新市民，现在壮大为中产阶层了。那么，房价适度降一降，地价适度降一降，利率降一降，税费降一降。同时，新市民再踮一踮脚，自然能探得到了，楼市也就稳定了。很可惜，新市民不仅面临着攀不起的高房价，且自身就业、收入、预期前景，也不乐观了。
??03.
??很多人疑惑的是，前几年房价也很高，上涨也很快，但需求非常活跃，貌似有钱人遍地都是。怎么，一夜之间就两个世界了呢？我们以深圳为例来分析。近期，首套房按揭利率降至4.4%的低点以后，有20多个城市相继启动了4.4%的首套房最低利率，其中，就包括深圳。

??表1近期已推出4.4%房贷利率的城市统计
??从楼市交易量看，深圳二手房在2020年7月达到高点后，一直呈现低迷的态势，并连续9个月保持2000套以下/月的交易态势，这是过去从未有过之现象。2021年1月份，新房市场在达到高峰以后，也持续低迷不振。这其中，有疫情的影响，但更重要的是，基本面的变化。

??一是，2021年，深圳祭出了二手房参考价，相当于斩断了“违规加杠杆”的链条，也就是斩断了“加杠杆-房价上涨-涨价预期实现-再次形成涨价预期-加杠杆”的自我涨价循环链。
??二是，2021年，治理地产、金融、互联网、资本平台、教培行业等，深圳是受影响最大的城市之一。因为，这些行业都是资本运作型、资本炒作型行业。过去几年，这些行业异常繁荣，由此衍生出了泡沫经济。当大家都徜徉在泡沫里，短时期内就给人以“有钱人”很多的感觉。
??由此，房价被推高了，还创造出了“深圳具备高房价支付能力”的场景。但随着反垄断、节制资本无序扩张，摒弃资本至上，纸醉金迷的多巴胺文化，倡导共同富裕，这些泡沫化行业被重创，“有钱人”很多的场景消失了，“深圳具备高房价支付能力”的场景也消失了。