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今天要点评的是保利天斯地块 ， 推广名是：保利湖光悦色 。
这块地是去年12月2日 ， 保利以底价拿下的 ， 楼面价44372元 ， 位列广州地王第八名 。
它的优点简直太多了 ， 靠近琶洲 ， 离18号线龙潭站2公里 ， 上环城只需8分钟 ， 除了有湖景 ， 还可去海珠湖湿地公园溜娃等等 。
户型好 ， 阳台大 ， 板楼 ， 外立面大气、容积率低等等 。
打住 ， 这些大家都知道 ， 都能查到的 ， 我就不重复说了 。
那些没有说的 ， 比如城中村包围 ， 2车道 ， 没有商业配套 ， 也不带学校 ， 这些缺点还是挺明显的 。
所以保利在户型上下足了功夫 。
保利天斯对标的是天河的汇景台 ， 或者臻颐府 ， 但是会低一个层次 。
地价四万多 ， 如果是在天河 ， 做的就是汇景台、臻颐府这种豪宅了 ， 起码卖到12W+才正常 。
毕竟天河和海珠 ， 珠城和琶洲 ， 豪宅买家的购买力还是相差很大的 。
琶洲未来十年也不可能跟珠江新城的购买力比 ， 而位于天河东北区位的臻颐府、汇景台 ， 可以做低密度豪宅产品 ， 面积也更大 ， 总价也更高 ， 算是补上了近八年天河没有绝对豪宅供应的空缺 。
而位于琶洲南的保利天斯 ， 吹风价10万 ， 总价介于1200-2000万之间 ， 根本不是一个等级 。
保利天斯主打的应该是它不可一世的湖景 ， 然后用户型来加持 。
但这个湖 ， 说实在的 ， 没啥亮点 ， 为什么？
因为广州有湖
在广州 ， 靠湖景和山景卖房的 ， 都没有跑赢 ， 只有江景的才能跑赢 ， 江景的溢价比湖景和山景更高 。
当然 ， 保利天斯的地段 ， 由于琶洲起来了 ， 地段价值确实提升了很多 。
从价格上来看 ， 这个价位比牛奶厂略高 ， 低于汇景板块 。
从户型上来看 ， 保利还是偏向于保守 ， 不敢做太大 ， 除了要迎合一半的首套房买家 ， 还要用大面积和叠墅来换取利润 。
买它的人虽然是有地铁坐 ， 但是要穿过马路 ， 穿过城中村 ， 确实需要点勇气 。
预计未来二手的价格应该是和牛奶厂持平的 ， 大家地价差不多 ， 一手相对来说开发商有些溢价 。
另外 ， 牛奶厂好歹是几个盘在一起 ， 算是一个板块 ， 保利天斯算是一个孤盘了 。
记住一句话 ， 没有配套 ， 没有商业的房子 ， 一定是有泡沫的 。
这个泡沫一手二手都会有 ， 接下来好不好卖 ， 就看广告多不多了 。
不过 ， 我预计周边的面貌 ， 还是会
这个琶洲南 ， 并非那个琶洲南 ， 已经相当于被割裂成另一个板块了 ， 所以不要以为是琶洲南就往里冲 ， 不适合需要学位的买家 。
与其说是琶洲南 ， 不如说是跟海珠西一线江景豪宅盘同一个维度 。
你有湖 ， 我有江 ， 你有大平层 ， 我有低密度 ， 你有创新湾 ， 我有琶洲南 。
总之 ， 还是要依赖概念去提升价值 ， 还需要渠道商们给力呀 。
以上
【住房公积金|拿铁点评：此琶洲南，非彼琶洲南】
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