近半年时间 ， 省市区三级政府均出台多项促进非住宅产品去化政策 ， 但是商办库存不是单城市问题 ， 受宏观经济低迷 ， 市民收入下降、房企频繁暴雷等多方面不利因素影响 ， 市场投资意愿低 ， 政策对市场提升效果有限 。
为此 ， 在过高的商业库存和去化周期下 ， 土地端开始减少商业地块入市 ， 从源头降低商业存量 。 从近年长沙土地出让也可以看出 ， 2019年开始 ， 商业占比从4成降低到3成 ， 2022年商业建面和占比更是大幅下降 ， 1-4月商业占比仅18% ， 成交建面65万方 ， 同比下降49% 。
整体而言 ， 商办产品同十三五 ， 十四区中期城市发展规划关联性较高 ， 主要沿经济发展带布局 ， 中短期竞争主要集中在成熟板块 ， 中长期竞争主要位于近期或者下一步新兴重点发展区域 ， 商业待补充板块中 。
目前长沙市场库存量高企 ， 去化周期达到15年以上 ， 竞争激烈 ， 客户投资意愿低迷 ， 短期内商办市场仍难以脱困 ， 建议具备强商业运营能力的企业可通过自持运营进入 。
板块进入性建议
根本板块短中长存量三个维度 ， 我们将其分别划分为高、中、低三个竞争维度 ， 分别赋予高中低三个竞争强度标签 。 高竞争板块相对竞争和风险均较大 ， 中度竞争板块大体处于稳定持续发展状态 ， 低竞争度板块则处于低开发和已完全发展成熟两极状态中 。 我们以住宅标签为主 ， 辅助商务标签 ， 将板块分为五大类别 ， 并提供相应建议 。
01、住宅高竞争板块&商务中高竞争板块
住宅高竞争板块和商务中高竞争板块趋同 ， 开元路和滨水新城南目前在售项目较少 ， 但中长期存量较大 ， 是未来高竞争区域 。 此类板块是楼市和经济双重点潜力发展区域 ， 但竞争压力较大 ， 机遇与风险并存 。
02、住宅中度竞争板块&商务中高竞争板块
住宅中度竞争板块分为两类 ， 一类是商务中高竞争板块 ， 此类板块发展较为成熟 ， 商业氛围较好 ， 竞争压力中等 ， 且客户对片区价格接受度较高 ， 其它区域客户进入意愿较强 ， 建议进入 。
03、住宅中度竞争板块&商务低竞争板块
住宅中度竞争、商务中低竞争板块 ， 开发程度一般 ， 商业配套不足 ， 部分板块山水资源丰富如滨水新城北、青竹湖等 ， 擅长利用此类资源的开发商建议进入 。
04、住宅低竞争板块&商务中高竞争板块
住宅低竞争、商务中高竞争板块 ， 一般都为发展成熟板块 ， 此类区域地块稀缺 ， 进入机会较少 。
05、 住宅低竞争板块&商务低竞争板块
此类片区目前开发程度较低 ， 各类配套稀缺 ， 新房市场处于低价低流速状态 ， 客户进入意愿低 ， 风险性较大 ， 中短期内暂不建议进入 。
总结
从市场短中长期三个时间维度分析 ， 我们发现 ， 长沙住宅短期存量集中在二环内附近 ， 城市较为中心区域 。 中期库存外扩趋势明显 ， 三环外附近聚集 ， 城北和城东南方向是高竞争区域 。 长期来看 ， 住宅未来走势与长沙2035长期规划走势较为一致 ， 集中在城市东、南、北向6大组团 。 目前住宅广义去化周期约31个月 ， 压力较大 ， 可适当减少供地 。
商办市场整体处于高库存低流速高去化周期的状态 ， 主要存量沿一轴两带经济带分布 ， 整体走势与十四五中期规划趋同 ， 短期内仍是核心城区发展向好 ， 长期来看 ， 后续呈三环附近重点发展板块商业补足发展的趋势 。 长沙商办市场风险大 ， 目前政府已经在供应端源头减少入市 ， 具备强商业运营能力的企业可进入 。
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