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2016年到2021年期间 ， 长沙新房库存一直处于逐步下降的趋势 ， 但是在现行周期之下 ， 库存出现抬头情况 ， 并且板块间分化之势明显 ， 因此我们下穿到板块的横向对比 ， 与存量的的时间纵向对比 ， 细化分析长沙库存现状与压力 。
住宅产品库存分析
住宅广义库存：集中在2035规划6大组团
（图：六区一县住宅广义库存）（图：2035规划10大组团）
截至2022年4月 ， 长沙六区一县商品住宅广义库存4938万方 ， 按照近12个月去化速度计算 ， 去化周期约31个月 ， 超过18个月的警戒线 ， 可适当减少供地 。
100万方以上高库存板块主要集中在长沙2035规划中的大泽湖、金霞、松雅湖、空铁、南部融城和大王山6大组团中 ， 是长沙中长期阶段重点开发区域 ， 楼市和经济都将迎来加速发展期 。
（图：商品住宅广义库存TOP10板块）
其中300万方以上住宅库存位于雨花区高铁新城、望城区丁字镇和长沙县空港新城板块板块 ， 临近城市南、北、东三环位置 。 其中高铁新城板块发展已近10年 ， 一直属于高流速高竞争区域 ， 预计未来2-3年内仍将保持此态势；丁字镇和空港新城属于后发板块 ， 目前处于低价格低流速高库存状态 ， 去化周期达到在10年以上 ， 风险性较大 。
我们将广义库存分为三大类 ， 短期库存即已拿证未售房源 ， 中期库存即已开发土地但未拿证房源 ， 长期库存为已拿地但未开发房源 。
01、普宅集中在二环附近 ， 别墅位于开福北和岳麓山
短期存量
普宅产品
狭义库存
（图：内五区商品住宅板块狭义库存色阶图）
截至2022年4月 ， 长沙内五区普通住宅狭义库存504.91万方 ， 累计房源37207套 ， 按照近12个月去化速度计算 ， 去化周期约6.8个月 ， 处于健康水平 。
（图：内五区普通住宅狭义库存TOP10板块）
短期来看 ， 秀峰鹅羊板块和高铁新城板块是长沙库存高地 ， 存量分别达到56万方和44万方 ， 高铁新城片区持续多年高速发展 ， 城北发展规划利好下 ， 品牌房企争相入驻 ， 秀峰鹅羊步入发展快车道 。 开福中心和省府北发展成熟 ， 目前多个项目在售 ， 竞争较为激烈 ， 但中长期来看 ， 待出入市货源不多 。
二阶梯主要位于二环附近 ， 城市核心区域发展成熟 ， 城市出现外扩趋势 ， 但短期内仍旧集中在较为中心区域 。
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