备注：住宅狭义库存按照板块近12个月平均流速计算 ， 中期、长期和广义存量去化周期按照在售项目近12个月在售期间平均流速计算 。
非住宅产品库存分析
商办广义库存：
一轴两带重点分布 ， 去化周期14年
（图：六区一县商办广义库存） （图：十四五规划一轴两带）
截至2022年4月 ， 长沙六区一县商业广义库存约3796万方 ， 按照近12个月去化速度计算 ， 去化周期170个月 ， 约14.17年 。 整体来看 ， 商业存量沿一轴两带重点分布 ， 其中两轴存量高于沿江地带 。
（图：六区一县商办广义库存TOP10板块）
200万方以上库存板块分别为高铁新城、自贸会展和开福中心 。 其中中心板块是长沙商务中心高地 ， 而高铁会展“双引擎”则将打造湖南城市会客厅 ， 是新成长的商务中心区域 。
二梯队集中在新城片区如梅溪湖和洋湖垸 ， 新兴发展片区如空港新城和大王山文旅 ， 其中大王山文旅新城板块库存主要是恒大文旅城项目 ， 共135万方商业 。
01、公寓价格战激烈 ， 商办供需低迷
短期存量
（图：内五区商办各物业产品库存数据 ， 已剔除2018年前拿证库存）
同样从短中长三个时间维度来看 ， 截至2022年4月 ， 长沙内五区商办物业累计库存598.97万方 ， 去化周期36.57 个月 ， 超过3年时间 ， 其中公寓库存394万方 ， 去化周期在3年左右 。 存量大 ， 去化周期长 ， 公寓市场陷入激烈的价格战 ， “以价换量”的降价促销模式成为市场主流 。 某头部品牌房企多个公寓项目价格跌至“4”字头 ， 仅略高于土地成本价 ， 或将带动新一轮的公寓降价潮 。
商业和办公则因为流速慢 ， 去化周期分别达到3.4年和4.8年 。
（图：内五区商办各物业产品2022年4月库存TOP10板块）
从各物业库存TOP10板块可以看出 ， 商办类产品集中板块较为集中 ， 以高铁新城 ， 中心、梅溪湖和滨江新城区域为主 ， 其中高铁新城公寓和商业物业库存均居第一位 ， 符合其商务会客厅的定位 ， 滨江新城定位湖南省金融中心 ， 办公库存居高位 ， 梅溪湖一期公寓和商业为主 ， 二期则办公物业偏多 。
02、三环线附近板块存量最大 ， 主城区存量偏高
中期存量
（图：六区一县板块商办中期库存色阶图）
截至2022年4月 ， 长沙六区一县商办物业已开发未拿证库存约2337万方 ， 去化周期约105个月 。
一梯队百万方以上商业库存基本位于三环线附近 ， 大体分为两类 ， 一是新城区域 ， 如高铁会展和梅一 ， 二是近年重点发展片区；二是目前商业配套不足 ， 需加速发展片区 ， 如秀峰鹅羊和空港新城 。
二梯队库存主要位于核心城区成熟板块 ， 各类配套丰富 ， 商业氛围较好 ， 如中心板块 ， 省府、金鹰月湖等 。
03、长期商业库存734万方土地供应端商业占比下降
长期存量
（图：六区一县板块商办长期库存分布热力图）
截至2022年4月 ， 长沙六区一县商办物业已拿地未开发商业库存约734万方 ， 仅在商业库存中占比约20% ， 去化周期约33个月 ， 政府有意降低新增商业地块入市 。 长期库存主要集中在长沙县东 ， 高铁会展和望城金星北 。
- 2021年10月 ， 湖南六部门发布10条措施来推进非住宅商品房去库存.
- 2022年4月 ， 长沙市住建局等五部门联合下发了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》的通知.
- 2022年4月 ， 望城区发布了《长沙市望城区关于促进楼宇经济发展的若干政策意见》 。
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