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露营|长沙房产长沙住宅和非住宅产品三大类库存分析专题报告( 二 )

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【露营|长沙房产长沙住宅和非住宅产品三大类库存分析专题报告】别墅产品
狭义库存
别墅方面 ， 截至2022年4月 ， 长沙内五区别墅狭义库存22.18万方 ， 累计房源944套 ， 按照近12个月去化速度计算 ， 去化周期约12.4个月 ， 市场上货源充足 。

（图：内五区别墅狭义库存TOP10板块）
由于限墅令限制 ， 近年长沙别墅市场一直保持供求低位运行状态 ， 并且预计此态势仍将长期延续 。 目前长沙的别墅聚集区主要在开福北二三环位置 ， 以青竹湖和秀峰鹅羊为代表；二是岳麓区大王山、谷山等景观资源丰富片区 。
从产品形态来看 ， 联排和叠加别墅存量最大 ， 分别占比39%和36% ， 其中联排产品主要集中在开福区绿城青竹园和恒基旭辉湖山赋项目；叠墅项目集中程度略低 ， 但分区域来看 ， 主要集中在岳麓区和开福区 。 限墅令下 ， 叠墅产品预计未来将成为未来市场主流 。
商品住宅
库存结构

（图：内五区商品住宅狭义库存结构段）
库存结构方面 ， 内五区商品住宅合计库存38190套 ， 其中120平以下以及120-144平之间占比均接近4成 ， 144平以下刚需面积段合计占比75% ， 整体市场仍以刚需产品为主 。

（图：内五区商品住宅狭义库存结构段分布热力图）
从上图中可以看出 ， 120平小户型产品主要分布于河东 ， 其中城北、高铁新城等占比较大 ， 是刚需聚集区 。 120-144平户型沿三环位置分布较多 ， 144-200平产品全城开花 ， 200平以上高端改善型产品沿江区域分布较多 ， 其次为梅溪湖 ， 洋湖垸等新城 。
02、城北和城东南方向是高竞争区域
中期存量

（图：六区一县商品住宅板块中期库存色阶图）
截至2022年4月 ， 长沙六区一县已开发地块未拿证住宅货源库存约2414万方 ， 按照近12个月去化速度计算 ， 去化周期约15.14个月 。
据长沙克而瑞机构统计 ， 已开发未取证项目中 ， 丁字镇板块以263万方居第一位 ， 集中在嘉宇北部湾（127万方）和融创城项目（55万方） 。
第二梯队是秀峰鹅羊、空港新城、高铁新城、开元路和谷山板块 ， 存量均在100万方以上 ， 主要集中在长沙北中心保利时代、三一云谷、万科森林公园等百万方大盘上 。 其中丁字镇和开元路去化较慢 ， 去化周期均将近100个月 ， 进入风险较大；其它板块去化均在3年以下 ， 属于高存量高流速高竞争区域 。
第三梯队主要位于南三环和北三环附近板块 ， 如大王山、动物园、滨水北 ， 望城中心等 ， 存量在50-100万方之间 。
从中期市场来看 ， 城北和城市东南方向是住宅市场的高竞争区域 。
03、大泽湖和松雅湖组团长期库存比重较大
长期存量

（图：六区一县商品住宅板块长期库存色阶图）
截至2022年4月 ， 长沙六区一县已拿地未开发地块中 ， 住宅货源库存约1672万方 ， 按照近12个月去化速度计算 ， 去化周期约10.48个月 。
长期库存布局重点区域与广义库存较为类型 ， 主要集中在6大组团中 ， 但又略有不同 ， 望城区滨水南和高铁西未入市地块较多 ， 长期库存占比较大 ， 是未来高竞争区域 ， 长沙县向东发展 ， 松雅湖和果园春华板块待入市地块较多 ， 南部融城板块库存集中在短中期 ， 长期库存较少 。
所以整体市场来看 ， 长沙住宅短期竞争仍旧集中在二环附近核心城区位置 ， 中期竞争则外扩至城北 ， 城东南方向三环附近位置 ， 长期竞争趋势与长沙2035长期经济发展规划方向趋同 ， 以几大重点发展组团为主 。

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