北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
一、
这个问题其实已经探讨了很多年了 。 一铺养三代的概念出现的很早 ， 90年代就已经盛行 ， 只不过那会儿还没有什么产权商铺 ， 除了商场就是属于各单位产权的门脸房 ， 底商都不是很多 。 再有就是大量根本没产权的违章建筑了 ， 只要街道办同意就行 。 真正能买卖的也就是私人的平房区门脸房了 ， 但这数量很小 ， 看着满大街都是 ， 其实全加起来也没多少面积 。
90年代中期之后北京开始大量开发商业地产 ， 但这会儿出售的都是写字楼 ， 比如最主要的万通新世界等等 。 而商场商铺几乎没有卖的 ， 顶多是能独立产权的底商 。 至于那些市场则没法卖 ， 比如木樨园雅宝路和动物园等等 ， 基本都是合作模式 ， 当地政府出地 ， 开发商出钱 ， 盖好了之后收租金 ， 合作经营 。
这些开发商也不是专业的 ， 基本都是浙江福建广东等地的经营者 ， 几个人一集资就出钱盖商场了 。 在这种情况下很多商场都无法分割出售 ， 办不了手续 。 而且土地方也不想卖 ， 人家指着长期收租金呢 。 所以说 ， 最早的一铺养三代都是土地方的理想 ， 要为子孙后代留下产业 。
这和当时的理念有关 。 在人们的意识里 ， 住宅是可以有产权出售给个人的 ， 而无论商场市场都是要整体经营的 ， 不能分割 。
但从2000年之后 ， 产权商铺的概念开始流行 ， 开发商们觉得这是快速回笼资金赚大钱的好生意了 。 尤其是2001年女人街的成功招商 ， 太火爆了 ， 三天时间 ， 恨不得连厕所都租出去了 。
这也说明当时北京的商业市场太缺乏了 。 人们的财产开始快速增值 ， 但供应量不足 ， 所以那会儿只要是有个好位置的商铺就能赚大钱 。
2002年 ， 中关村科贸中心开盘 ， 均价9.5万 ， 最高价12万一平 ， 震惊全北京 。 当时中关村的住宅平均也就7000块钱吧 ， 即便把商铺还原为建筑面积 ， 那也是住宅6/7倍左右 。
可就算是这么贵 ， 依然一铺难求 ， 当天基本抢光了 。 因为人们算了笔账 ， 那会儿中关村每平米使用面积的租金是每天每平米50 ， 一年就是1.8万 。 那就算是10万一平 ， 5/6年也就回本了 。
那些年的生意虽然说也竞争激烈 ， 但比现在可好赚钱多了 。 几乎是只要不怕辛苦 ， 那就肯定能赚到钱 ， 真赔钱的不是很多 ， 除非真是运气不好或什么都不懂的 。 刘强东的第一桶金就是在中关村卖光盘赚到的 ， 那会儿这种暴富案例比比皆是 ， 他还不算是太传奇的 ， 深圳的华强北规模更大 ， 更疯狂 。
那会儿甭说售价了 ， 就是转让费都动辄几十万 。 像木樨园天雅大厦 ， 5楼的10平小商铺 ， 我经历过的转让费就达到30万 。 这还只是租赁权 ， 租金另交的 ， 放到今天都不可想象 。 像秀水的铺王拍卖就更疯狂了 ， 2004年10个铺王 ， 最便宜的30万一平 ， 最贵的达到了80万一平 。 就算是折算为50%的使用率 ， 那建面也在15-40万一平 ， 疯狂不？
这种疯狂应该是在2009年达到了顶峰 ， 那年秋天 ， 三里屯Soho铺王拍卖 ， 单价17万 ， 100多平米2000万成交 。 之后似乎北京就没听到什么太过分的高价了 ， 商铺市场逐渐进入了“三代养一铺” 。
二、
很多人说之所以说现在的商品升值慢 ， 主要是因为税费太高 。 契税3% ， 增值税5.6% ， 还有20%的所得税 ， 再加上递增的土地税 ， 让投资商铺的几乎无利可图 。
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