楼市库存的消化期又拉长了 。 截至4月末 ， 百城去化周期从3月的22.58个月 ， 跳涨到了24.78个月 ， 显著高于2021年同期水平 。 其中 ， 一线增至19.56个月 ， 二线增至23.07个月 ， 同比涨幅均在80%以上 ， 而三四线去化周期已达到28.15个月 ， 同比大增123% ， 居不同能级之首 。 也就是说 ， 按照目前的销售速度 ， 至少2年以上 ， 才能消化完三四线的房子 。
但需要注意的是 ， 这只是平均数 ， 实际情况要更多一些 ， 比如广西防城港的去化周期已经达到152个月 ， 福建连江 ， 138个月 ， 广西北海 ， 62个月 。 这些城市 ， 按照现有的情况 ， 最久的需要12年 ， 可见未来楼市“排队卖房”的现象会加剧 。
最后 ， 对个人而言 ， 收入默默缩水
股、基再惨 ， 老韭菜们还能挣扎一番 ， 但在房地产这一块 ， 大家真是撑不住了 。 虽然说门槛低了 ， 这几个月宽松措施接二连三的袭来：宽货币 ， 去年至今经历了两次降准降息 ， 前不久 ， 央行分别在5月15和20日 ， 连续出手降息 ， 前者是针对首套房降低20个基点 ， 后者是5年期LPR下调15个基点；降首付 ， 21世纪经济报道5月28日报道 ， 3月至今 ， 降低首付比例 ， 或提高贷款额度 ， 成为越来越多省会城市的选择 。 南昌、兰州、昆明、银川、贵阳、沈阳、南宁、长春、海口、太原、济南等11城均有相关政策推出；
降利率 ， 中新网5月19日报道 ， 易居报告指出 ， 目前已有包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明等20个城市首套房最低利率降至4.4% 。 更便宜的按揭利率会让大家“少花钱” 。
总结一句话 ， 宽货币、降首付、降利率 ， 这三大措施一直是提升楼市最显著的手段 ， 毫不夸张地说 ， 楼市猛药频发 ， 之所以近半年了 ， 待售房子不减反增？房说君认为 ， 最主要的原因 ， 是这些措施只支持需求端 。 为什么？
一方面 ， 收入正在以看得见的速度缩水：
官方发布了31省的人均可支配收入 ， 上海最多 ， 人均78027元 ， 相当于每月6500元左右 ， 最低的甘肃 ， 人均22066元 ， 平均每月不到2000元 。 很多人理所当然地以为 ， 小城市收入低 ， 大城市收入就高 。 按照常规的思考和逻辑确实是这样 ， 但现实却完全相反 ， 大城市的房价早就蹿上天了 ， 租房、日常开销都是负担 ， 更别提买房了 。 要是以前 ， 还能家里帮忙凑出个首付来 ， 每个月努力点还房贷 ， 但现在经济下行 ， 各行业减薪、精简人员的情况很多 ， 大家都没钱了 。
另一方面 ， 2.9亿农民工开始回老家：
农民工监测调查报告显示 ， 2021年 ， 全国农民工总量29251万人 。 平均年龄41.7岁 ， 比上年提高0.3岁 ， 其中41-50岁以上农民工所占比重为51.8% 。
显然 ， 无论是平均年龄还是50岁以上占比 ， 都是对农民工“非常不友好”的地方 ， 毕竟城市生活成本高 ， 苦于没有技能 ， 多数农民工都是初中文化 ， 年龄一大 ， 在城市的就业岗位相对局限 ， 回家似乎成了唯一选择 。 数据显示 ， 留在自己乡镇的农民工不断增加 ， 本地农民工平均年龄46岁 ， 比外出农民工群体整体老了10岁 。
这样的趋势下 ， 能否消化楼市库存呢？需要注意的是 ， 广大的三四线、县城 ， 对需求端的刺激 ， 并不敏感 。 不管是自建房 ， 还是乡镇小高楼 ， 大多数人都还是有两三瓦片栖身的 。 之所以过去小城市能快速去化 ， 核心原因在于棚改 ， 如今去化周期再次积压到两年之久 ， 并不是能继续刺激买房的前提 ， 房价下行在所难免 。
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