城市分化要知道 ， 根据第七次人口普查的数据显示 ， 我国城镇化率已经达到了63.89% ， 这也就意味着我国的城镇化已经进入到下半场 ， 而城镇化的发展方向也发生了改变 ， 不再是农村人口涌入到小城市当中 ， 而是小城市人口逐渐流入到大城市当中 。 这样的情况下 ， 城市之间就会出现两极分化的局面 。
对于房地产行业来说 ， 购房需求无疑是发展的基石 。 如果城市内人口大量流失的话 ， 也就意味着城市的购房需求在不断减少 ， 最终会面临供给大于需求的局面 ， 导致住宅流通性变差 ， 从而使得住宅没有太大的升值空间 。 而对于人口人口不断流入的城市来说 ， 购房需求还会不断增加 ， 从而导致住宅供不应求 ， 房价还有较大的升值空间 。
住宅分化从住宅方面来说的话 ， 无疑是住宅品质之间的分化 。 要知道 ， 现在我国的住宅已经出现了过剩的局面 ， 根据央行给出的数据显示 ， 我国城镇家庭拥房率已经达到了96% ， 其中拥有两套房的家庭占比31.0% ， 拥有三套房及以上的家庭占比10.5% ， 户均拥房1.5套 。 可以说现在城镇家庭已经不缺房子居住了 ， 并且拥有多套房的家庭数量不在少数 。
这也就意味着现在楼市当中的刚需购房者 ， 只剩下那些年轻人和一些农村家庭 。 毕竟并不是每个农村家庭都会选择在城市买房 ， 这也就意味着年轻人成为了楼市未来的购房主力 。 单是现在我国的城镇住宅 ， 都足以让12亿人居住了 ， 可以说完全可以满足这些年轻人的购房需求 ， 甚至还会有所剩余 。
只不过大量的房子都在这些投资者手中 ， 才使得现在住宅没有出现明显过剩的局面 。 但现在这些投资者都在不断抛售自己多余的房源 ， 这点我们从二手房市场挂牌量不断激增就可以看出 。 这样的情况下 ， 那些空置房流入到楼市当中 ， 就会造成供给大于需求的局面 。 而对于那些打算买房的家庭 ， 肯定会在这些庞大的房源当中 ， 挑选那些品质较好的住宅 。
并且对于那些已经有房的家庭来说 ， 在自己收入水平提高后 ， 也会选择品质更好的住宅 ， 来改善自己的家庭环境 。 这点现在已经非常明显了 ， 很多家庭纷纷选择从高层住宅搬到多层洋房当中 ， 就为了改善自己的家庭环境 。 因此 ， 对于品质较好的住宅来说 ， 才有升值的空间 。
因此 ， 从城市分化和住宅分化我们就可以看出 ， 只有那些人口大量流入 ， 城市内购房需求较多的住宅和那些品质较好的住宅 ， 未来房价还会继续上涨 ， 导致人们五年后购买这些住宅更加困难 。 而对于那些人口不断流出 ， 导致购房需求不断减少的城市住宅和那些品质较差的住宅 ， 将失去升值空间 ， 甚至房价有所回落 ， 人们购买这些住宅会更加轻松一些 。
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