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重庆|房企预售受限资金占比分化 监管放松效果有限

华润置地重庆

重庆|房企预售受限资金占比分化 监管放松效果有限

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2021年下半年 ， 随着部分房企出现流动性问题 ， 项目陆续出现停工现象 ， 交付风险不断加剧 。 受此影响 ， 政策底线转向保交楼 ， 各地加强了预售资金监管 ， 进一步加剧了房企流动性紧张 。 2022年随着全国性商品房预售资金监管新规的出台 ， 修正此前过严的资金监管 ， 各地均出现适度放宽预售资金监管的迹象 。 在此背景下 ， 房企流动性紧张问题能否得到一定程度的缓和？
【重庆|房企预售受限资金占比分化 监管放松效果有限】加预售监管资金后受限制现金占比达29%
整体房企流动性更趋紧张
预售资金虽然归属于开发企业 ， 但与其他一般自有资金性质完全不同 。 原则上 ， 房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户 ， 只能用作本项目建设 ， 不得随意支取、使用 ， 且随着项目的施工进度进行拨付 。 实际在过去的发展过程中 ， 预售资金对撬动企业规模发展至关重要 ， 是房企非常重要的现金流 。 但是 ， 2021年随着部分房企流动风险显现 ， 各地政府加强了预售资金监管 ， 西安、天津、石家庄等 36 省市相继出台政策加强预售资金监管 ， 要求全部购房款需直接存入专用监管账户 ， 并实行全额、全程监管 。 在此背景下 ， 预售资金可提取比例降低、提取难度加大 ， 不仅限制了企业的发展 ， 更是进一步加大了偿债压力 。
在财务报表中 ， 预售监管资金是否算作受限制现金 ， 目前各家房企未有统一的标准 。 我们监测了88家重点上市房企数据后 ， 发现有47家房企未明确披露 ， 仅有41家房企在财务附注中披露了相关预售监管资金 。 而在披露预售监管资金的41家房企中 ， 只有约一半的房企将预售监管资金算在了受限制现金内 。
通过比较这41家房企与未披露房企的数据 ， 可以发现41家房企的受限制现金占到了总现金的29% ， 占比几乎是未披露房企的两倍；同比增加了5个百分点 ， 增速也更快 。 部分企业受限现金占比甚至超过了70% ， 最典型的如合景泰富 ， 受预售监管资金大幅增加影响 ， 受限制现金从2020年的39亿元增加至217亿元 ， 占现金持有总额的比重也从9%增加至74% ， 非受限现金短债比从1.61降至0.38 ， 流动性压力骤然加剧 。 由此可见 ， 预售监管资金政策的趋严与放宽 ， 将直接影响到房企的现金支配力 ， 从而进一步影响短期的偿债压力 。

房企资金分化显著
预售监管政策放宽效果有限
2022年为了维稳房地产 ， 促进市场回暖 ， 利好政策频出 ， 预售资金监管也出现适度放宽的迹象 。 2月全国性商品房预售资金监督管理办法制定出台 ， 从全国层面对预售资金监督作出了统一安排 。 新规明确 ， 预售资金监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定 。 在确保房地产项目竣工交付所需资金后 ， 超出监管额度的资金可由房企提取使用 。 这对于此前部分地区在执行过程中过于严格的做法 ， 在一定程度上起到了纠偏效果 。
此后 ， 烟台、南京、徐州、长春等多个城市出台了优化商品房预售资金监管的措施 ， 如允许房企以保函替代预售监管资金、适度降低项目资本金监管比例 ， 或调整支取重点监管资金方式等等 。 但整体来看 ， 这些放松的城市主要针对的是此前监管过严 ， 且大多只是微调 。
一般而言 ， 项目销售未交付之前 ， 对应的销售回款体现在房企资产负债表的合同负债（即预售款项）里 ， 如果预售资金受限比较多 ， 那么其与合同负债的占比也将更高 。 而目前41家重点房企含预售监管的受限制现金占合同负债比例平均值并不高 ， 约为10%；但企业之间分化明显 ， 中海、龙湖、旭辉的优质企业该比例达到16%以上；而部分流动性压力较大的企业比例甚至低于5% ， 存在资金透支的情况 。 在此情况下 ， 叠加银行的风险偏好影响 ， 此轮各地预售监管政策调整 ， 对于优质房企有一定的利好 ， 但是对于原本资金就比较紧张的房企并没有多大的作用 ， 对房企流动性释放效果仍相对有限 。

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