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【深圳市|王健林预言成真？持有多套房子的家庭，未来将面临2个挑战】根据近几年的楼市发展状况 ， 我们不难判断：未来几年 ， 房地产行业在经历了过去20年的繁荣发展之后 ， 将会迎来一个下行周期 。
从房地产行业的底层逻辑来看 ， 房地产行业将会迎来下行周期的原因主要有3个：
第一 ， 住房供求关系的转变 ， 过去几年 ， 我国住房市场从供不应求逐步迈入供大于求的阶段 。 不管是房地产市场还是其他的市场 ， 市场的兴衰和市场的供求关系有密不可分的联系 。 在刚开始实施商品房改革的时候 ， 我国商品房的数量非常稀少 ， 而我国的人口基数有非常庞大 ， 因此这一时期商品房处于绝对供不应求的时期 。
除此之外 ， 城镇化的加速也增加了商品房的需求 ， 根据国家统计局给出的数据 ， 2000年我国的城镇化率仅为36.22% ， 根据国家统计局发布的最新数据 ， 截至2021年底 ， 我国常住人口城镇化率已提升至64.72% 。 城镇化的本质是农村人口流入城市 ， 而大量农村人口进入城市之后 ， 就会有买房需求或者租房需求 ， 不管是买房需求还是租房需求 ， 都会造成城市商品房供给不足 。
不过最近几年 ， 随着市面上商品房的数量越来越多 ， 不少城市已经呈现出住房过剩的趋势；另外我国的城镇化率也已经达到相当高的水平 ， 未来几年城镇化会继续 ， 但是城镇化的速度肯定会减缓 。 基于这两方面的变化 ， 我国住房市场的供求关系发生转变是必然的趋势 ， 目前我国的房地产市场已经逐步迈入供大于求的阶段 。
第二 ， 房价水平过高 ， 超出了大多数人的购买能力范围 。 尽管没有房子的人群越来越少 ， 从农村进入城市的人口也越来越少 ， 但是由于我国的人口基数比较庞大 ， 购房需求依然会长期存在 。 不过由于高房价的存在 ， 这些刚需购房者可能并非真正的刚需 ， 从房地产市场发展的角度来说 ， 买不起房子的刚需购房者并不算真正的刚需 。
目前我国的房价有多高呢？最直观反映房价的数据就是我国的平均房价 。 1月17日 ， 国家统计局发布2021年中国经济数据：2021年全国商品房销售面积179433万平方米；商品房销售额181930亿元 。 根据全国商品房销售面积和销售额来计算 ， 2021年我国的平均房价为10139元/平方米 。 房价过万意味着一套100平米左右的房子需要上百万 ， 对于大多数家庭而言 ， 这样的房价绝对是天价 。
当然更加能反映普通人买房难度的数据是房价收入比 ， 根据2022年易居房地产研究院发布的房价收入比数据：2021年我国房价收入比为9.1 ， 相比2020年有所回调 ， 与此同时 ， 易居研究院预测2022年的房价收入比会继续回落 ， 有可能回落至8.7左右 。
虽然房价收入比有所回落 ， 但是房价收入比依然处于很高的水平 ， 房价收入比9.1意味着普通家庭如果想在城市中购买一套房子的话 ， 即使不吃不喝也需要将近9年的时间 ， 当然如果考虑各方面的开支的话 ， 可能需要20年以上 。
第三 ， 人口发展趋势不利于房地产行业的发展 。 众所周知 ， 房地产行业是非常依靠人口红利的行业 ， 经济学家任泽平也提出过房地产行业的人口理论：房地产行业长期发展看人口 。
从最近几年我国的人口发展趋势来看 ， 人口的发展非常不利于房地产行业的长期发展 。 人口因素主要考虑人口数量和人口结构 ， 近些年来我国的人口出生率逐年降低 ， 2021年新生人口数量再创新低 ， 仅为1062万 ， 人口出生率仅为7.52‰ ， 人口出生率已经2年跌破1%（10‰） 。
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