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楼市真的开始发生巨大的变化 ， 自从2021年以后 ， 楼市开启了下降的道路 。 根据国家统计局统计的数据显示 ， 4月份全国70城房价和二手房下降的城市分别有47个和50个 ， 对比3月份增加了9个和5个 。 从中可以看出 ， 房价下跌的城市越来越多 。
其实很多人明白 ， 房价涨跌遵循供求原理 ， 因此价格下跌 ， 楼市供应也出现了问题 。 有机构报告显示 ， 截止到4月份 ， 全国100个重点城市重点新建上皮方库存面积高达4.8亿平米 ， 环比增加了2% ， 库存规模足够买7个月的 ， 同比增幅开始缩小 。
除了新房市场的变冷 ， 二手房楼市也出现了问题 。 去年楼市的库存主要在二手房中 ， 60城二手房库存高达295万套 ， 比如重庆、天津、沈阳库存超过14万套 ， 成都高达12万套 ， 此外南京、杭州、佛山等城市的库存也在增加 。 在商品房买卖中 ， 二手房交易比重超过60% ， 可以说整个楼市是二手房热则楼市热 ， 二手房冷 ， 整个楼市也会变冷 。
为什么楼市会突然变冷呢？有三个原因 ， 根据业内人数预测 ， 2022和2023年 ， 房产或许成为很多人的负担 。
1、出生人口减少 ， 房子谁来接盘？
在2015到2021年6年期间 ， 全国城镇化率从56.1%增长到了65% ， 根据推测 ， 城镇化率每提高一个百分点 ， 全国有1400万人进城 。 简单来说 ， 就等于每年有1亿人进城 ， 住房需求旺盛 。 但城镇化率高 ， 住房市场也面临很多问题 ， 其中最直接的就是买房人的减少 。
根据公开的数据显示 ， 2015年人口净增加了680万人 ， 但在2021年人口净增加仅仅48万 ， 已经进入了人口增长的观点 ， 可以说未来人数可能会负增长 。 一方面是人口生育率仅仅1.3 ， 人口很难维持正常的更迭 ， 并且60岁以上人口增加 ， 老龄化问题更加严重 ， 截止到2011年我国老龄化率达到了18.9% ， 超过国际标准10% ， 超出8.9% 。 因此 ， 可以说 ， 从人口城镇化和老龄化来说 ， 楼市需求进入下滑的趋势 。
很多人都说 ， 人口是支撑房价的基石 ， 不断有人口进入城市 ， 楼市才会持续增长 。 现在城镇化即将进入尾声 ， 新出生人口减少 ， 住房需求还会旺盛吗？秒懂认为不会 。 在现在楼市库存4.8亿平米的背景下 ， 进入城市的农村人越来越少 ， 楼市潜力很小了 。
2、通货膨胀加剧 ， 房产未必能抵抗通胀
现在全球各国为了刺激经济 ， 都进入了“发钱”模式 ， 以此来促进经济发展和居民收入 ， 这导致了欧美国家CPI大幅度增加 。 2020年到现在 ， 去阿牛有50家央行降息或屡次降息 ， 全球有60%的国家经济体利率不到1% ， 部分地区甚至进入了负利率时代 。 根据某机构预测 ， 日本央行、美联储、欧洲和英国四大央行 ， 在2020年宽松政策就投入了5.6万亿美元 。
在全球印钱以及大幅度降息的前提下 ， 普通老百姓受到了很大的影响 ， 因为物价上涨 ， 通货膨胀 ， 工资够麻利下降 ， 普通人的生活水平开始下降 。 这导致有的国家学生租不起房 ， 无家可归 ， 有的国家连白菜都吃不起 。
那么通货膨胀对楼市会有什么影响呢？秒懂看来 ， 在全球通货膨胀的背景下 ， 国内房价变化不大 ， 甚至下跌 ， 为什么呢？很简单 ， 泡沫太大了 ， 毕竟现在国内大宗物品确实上浮了 ， 未来泡沫如果得不到控制早晚破裂 。 另外一方面 ， 国家也采取了合理的手段控制楼市 ， 维持房产的平稳发展 ， 因此炒房客没有机会炒房 ， 以期来买房抵通胀 。
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