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原创 张岳
最近半年来 ， 政策松绑不断 ， 刺激手段层出不穷 ， 房贷利率也降至低点 ， 但市场中真正理性的声音却寥寥 。
今天 ， 我们做一下“2022楼市年中总结” ， 聊聊新的趋势 ， 谈谈当下能不能买房 ， 该怎么买房 。
01
面对不确定 ， 都在回归核心
不得不承认的是 ， 楼市预期的恢复 ， 要远比想象中的慢 。
倒不是大家对房地产失去了信心 ， 而是疫情、经济、行业等带来的不确定性 ， 限制或推迟了人们的置业计划 。
适度的“冷”未必是一件坏事 ， 它能帮助我们筛选优质资产 ， 并获得以更低价格买入优质资产的机会 。
在过去半年 ， 一些新趋势正在形成：
1、城市层面：一二线城市格局分化 ， 形成强烈反差
今年以来 ， 全国已有近150个城市发布了稳楼市政策 ， 尤其在5月份 ， 一些基本面强大、千万人口、万亿GDP的强二线城市 ， 也纷纷加入了“松绑”的队伍 ， 如东莞、南京等 。
反观一线城市 ， 基本按兵不动 ， 仍延续去年的严厉调控政策 。 一方面可以理解为保护市场平稳健康 ， 保护刚需置业；另一方面 ， “托市”和“抑市”的背后 ， 也反映出城市资产抗风险能力的差异 。
2、土地市场：主城区溢价明显 ， 郊区底价成交或流拍
回顾今年主要城市的首轮供地情况 ， 我们发现主城区地块竞争激烈 ， 溢价明显 ， 而郊区地块往往以底价成交或流拍 。 对于房企来说 ， 主城区核心地块周转快、回报高 ， 因此更有安全感 ， 也能带来更可观的利润 。
值得关注的是 ， 深圳第一次土拍8宗地块全触及价格上限 ， 平均溢价率达15%全国第一 。 这说明房企对深圳市场前景依旧看好 ， 或者说“最看好”也不为过 。
3、住房市场：经济实力强的买家开始做出“买入”决策
深圳一二手房供应小 ， 需求大 ， 对市场变化也更敏感 ， 近期深圳住房市场出现两大异动：
一是新房市场的首个日光盘 ， 海德园A区总价1755-3240万/套当日售罄；二是四月份二手房成交排行中 ， 南山、福田的小区杀出重围 ， 击败了霸榜多月的龙岗、罗湖 ， 深圳千万级以上的豪宅和改善需求有抬头之势 。
从宏观到微观 ， 从城市、土地到市场 ， 当面对不确定时 ， 大家都在向高能级城市聚集 ， 回归主城区 ， 回归核心 ， 这是我们当下购房需要遵循的基本逻辑 。
02
这个城市 ， 最佳窗口期到了
那么 ， 一线城市的最佳购买时机在什么时候？
很多人仍在苦苦等待一线城市“松绑” ， 期待更大力度的刺激政策 ， 认为利好政策出台之际 ， 就是购房的最佳窗口期 。
这种思路是没问题的 ， 但对于深圳来说 ， 海德园的入市就相当于一次“松绑” 。 回顾历史 ， 每一次深圳楼市行情的启动 ， 都是以豪宅的日光为契机 。
在一个特别冷静的市场中 ， 海德园为什么成为日光盘？
多数媒体解读为价格倒挂 ， 名校学位 ， 片区规划 ， 但最主要原因是：它属于香蜜湖 。
最近十年 ， 香蜜湖的新房鲜少入市 ， 产品处于断层状态 ， 而安托山正因为有香蜜湖做靠山 ， 才使得锦庐花园、万科臻山府、天健公馆、海德园等项目成为网红 ， 安托山崛起的离不开香蜜湖的价值传递和需求外溢 。
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