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商铺属于商业性质的地产 ， 和住宅的增值潜力、含金量价值不可相提并论 ， 如果把它放到商办写字楼的赛道 ， 来评价是否值得买入 ， 主要可以考虑以下3个维度：
1、物业本身的回报率从商铺本身的回报率而言 ， 能够租到8万一年的商铺 ， 200万入手 ， 理想情况下 ， 年化大概在4%的收益率 。
【楼市|商业地产，未来有机会吗？年租金8万的商铺，200万入手划算吗？】但是 ， 这其中需要考虑有无空置期、空置期多长、税费缴纳、物业持有成本等各方面的因素 ， 大致年化达到百分之3点几 ， 在当下经济增速放缓的大背景下 ， 已经算得上是不错的收益率了 。
如果这个收益率能够持续下去 ， 租金如果逐年有一定的递增率 ， 差不多将近20多年也能够回本 ， 算下来并没有很大的溢价泡沫 。
更重要的是 ， 商铺如果是现铺 ， 不是期房 ， 那么风险就变得更加可控 ， 至少不会出现交了钱交不了房的烂尾、停工等结果 。
2、资金占用的机会成本、风险权衡投资商业地产 ， 一个很值得关注的点 ， 就是付款方式和周期 ， 有的要求是5成 ， 有的要求全款 ， 很少能像住宅那样首付20%的比例就能撬动那么高杠杆的 。
所以 ， 商办写字楼类的商业性地产 ， 自有资金就显得尤为关键 。
但资金的使用 ， 是有机会成本的 ， 比如 ， 同样的200万 ， 如果你有其他更好的渠道 ， 能够实现让200万年化收益率大于4% ， 高于每年8万的租金 ， 那么买这个商铺就不划算 。
当然 ， 也要考虑风险是否对等的问题 ， 商铺如果是现房 ， 风险很大概率可控 ， 至少实物资产放在这里 。
假设200万用来做其他的项目 ， 比如容易爆雷的p2p或者其他理财产品 ， 说不准你想要别人的收益 ， 别人盯上的是你的本金 ， 就得不偿失了 。
所以 ， 考虑资金占用的机会成本 ， 也要同时权衡好风险利弊 ， 也就是说 ， 在风险大致和买商铺对等的前提下 ， 能否有其他的渠道实现4%以上的年化收益率 ， 如不能实现 ， 那么还不如买商铺划算 。
3、未来商办写字楼赛道的更多可能性大背景下的“房住不炒” ， 字面意思也表明了适用范畴：居住用房 。
而商办写字楼类的地产 ， 作为房地产赛道中的另一个巨量的“蓄水池” ， 未来是否有可能取代住房的涨幅 ， 成为房地产新的突破？
这些都是存在可能性的 ， 毕竟 ， 商办写字楼不属于住宅刚需 ， 和民生无甚太大关系 ， 是有可能成为承接房地产市场巨量的热钱和资金涌入、成为新的蓄水池赛道的 。
从这个角度来审视 ， 未来的商业性质地产 ， 包括商铺、门面、写字楼、公寓等产品 ， 也可能迎来真正属于它们的春天 。
因此 ， 如果确实没有更好的渠道摆放着200万现金的话 ， 考虑到如今的风险和市场现状 ， 也不妨用来博一个未来的可能性 ， 预期如果得到应验 ， 那么就可能不止是这8万租金的收益了 。
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