天津|天津二次土拍：清茶面点
??乐居财经讯 “这次不如上次激烈，就像饭馆吃炒菜一样，有点太淡了，上次融创的楼面价将近12000元，你再看这次，跟客户没办法讲预期了，感觉和5月份的土拍没法比。”这是乐居财经在走访海河教育园的项目中，与相关置业顾问私下聊天中，得到的一句话。
??从过往几年的房地产营销中，面粉与面包的价格故事成为营销的参照手段之一，也是购买力对未来房价预期的一把标尺，随着土地价格因为竞拍的提升，买卖双方都会将“价格预期”放在购房标准的第一位。
??而5月份天津土地拍卖结果中，海河教育园的两幅地块最终融创以溢价率43%成交，市区的南开天拖地块招商溢价49%成交，南开新裕里地块绿城溢价33%成交，引发了新房市场针对土地溢价的“连锁反应”。根据克而瑞天津公示的数据，5月天津商品住宅成交面积达到了138.8万平米，同时成交金额达到了240亿元，成为上半年市场的最高点。
??随即而来的，是市场对二次集中供地的期待。
??溢价率不能超15%：单价/总价 降温之势明显
??在天津二次供地中，据统计挂牌的61宗地块，在最终土地出让前两天，有19宗停牌。最终共计42宗分别在上周末进行摘牌，最终成交地块40宗，流拍2宗。而在这40宗地块中有31宗地块是底价成交，9宗地块溢价成交。由于天津的土拍规则调整，溢价率不能超过15%，因此，本次9宗溢价成交的地块中，有3宗地块拍到最高限价后启动了摇号/抽签程序，才最终取得了结果。
??天津二轮集中供地成交商住楼板价前十门槛大幅降低，仅在约9300-30000元/㎡区间。而首轮供地时入围单价前十门槛为12700元/㎡+起步，10宗地块单价几乎均在1.3w/㎡以上，单价第一地块单价超3.5w/㎡。而二轮供地的最高单价地块单价将将超过3w/㎡的标尺，前十中8宗地块价格未超2w/㎡的标尺。
??而整体，天津第二批出让的40宗地块，总建面414.8万平米，成交金额近330亿元。相比5月的第一批土地出让，总建面达520万平米，成交金额近498亿元。
??相比第一次集中供地，二次供地的总体降温程度，可见一斑。
??一个资金下的两个难跨的三槛
【 天津|天津二次土拍：清茶面点】??针对这次土拍结果，乐居财经与一位天津房企的从业人士沟通，他都表示：“这次土拍，对很多企业，都会遇到三个门槛，首先资金来源这关就不好过。”根据本次天津土地拍卖要求：参拍企业具备房地产开发企业资质，须提交其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明，须由自有账户交纳竞买保证金。
??其次，他表示本次出让的地块中除了几宗热门的环城地块，相对能评估出利润，但是很多企业在评估周边竞品以及去化速度后，感觉自身的销售成本和回款周期不太明确，他表示总部的门槛主要是对利润率和成本控制上，“我们的资金成本不比他们（国企央企），算不过来账的地块，回款慢的非热门区域，集团肯定不会给我们批钱，一些远郊地块由于前两年出地较多，而且在售货源较多，所以严判之下决定放弃。”
??再者，他表示还有一个门槛就是天津市场的压力冷热不均，以热门区来说项目竞争力大，成交量也尚可，但是对一些老城区和环城区域而言，在售新房库存较大，成交无法形成量，更何况还有第一次集中供地的大批量货值尚未上市，究竟未来市场什么走向，他觉得很多房企的高层也会“先看着自己碗里的，再看看要不要加菜”。
推荐阅读
- 住房公积金|疫情之下，打破唯价格论 预见天津楼市未来趋势
- 抵押|房贷没还完的房子，能进行二次抵押吗？
- 104宗, 725亿!长沙土拍交出年末“答卷”|城就不凡③ | 长沙
- 土地|2022成都首场土拍结束 三圈层四宗土地底价成交
- 二手房|宁波第三批集中土拍完美落幕！奉化能否凤凰涅槃，再创辉煌？
- 负增长|未经业主同意，新房被二次改造！南充女子：给我恢复原样
- 购房置业|提气！和平不愧是天津商业最强势能！
- 租赁|临海王入甬，新希望获胜，世纪北方出！宁波三批土拍摇号结果出炉
- 房价|“二次房改”真要来了？2022年，无房人迎来好消息
- 昆明|天津链家资讯|买房刚需注意事项