楼市|2021年起，楼市或“全面降价”专家3个信号，房企不得不降价
在商品房买卖市场，谁才是市场主体？很多人说根据西方经济学理论，客户才是上帝，客户才是市场主体，客户的需求左右了市场的发展方向，商品生产者生产商品的第一动力便是客户需求，服务客户才是第一准则。但是，可以明确告诉大家的一点，在我国的房地产市场，商品生产者——开发商才是市场主体，买房人只能被动接受开发商制定好的交易规则和产品，基本没有提出异议的可能性。公摊面积、商品房预售制这2个制度一直以来买房人很嫌弃，为啥只能被动接受？因为这是利好开发商的游戏规则。买房人希望购买毛坯房，但是为啥开发商反其道而行之，大量建造精装房？因为市场由开发商说了算。
引导整个楼市价格变化的，基本上是新房，某地新开楼盘价格从1万元涨到1.5万元，那么周边的二手房价格也会相应提升50?牌价格。所说，房价上涨还是下跌，关键要看开发商们的对外价格如何，开发商普遍调低售价，那么市场上房价就可能下跌；开发商普遍上调房价，那么市场上房价就可能上涨。2020年9月份以来，市场房价表现如何？根据国家统计局数据显示，2020年以来我国房价表现先抑后扬。在2020年4月-5月份，市场销售价格与2019年几乎相当，中房网对比发现，TOP20的房企中，在上半年的销售价格比2019年要低，也就是说不仅房价没涨，反而出现了下跌，受“疫”事的影响，这其实在预料之中但是到了下半年，楼市就开始走高了。6-9月份，全国新房住宅单月成交价分别达到10113、10263、10540和10191元/平方米，随着6月份市场彻底走出低谷期，整个楼市都呈现出一片热火朝天的发展态势，这4个月新房住宅的销售均价一举突破了万元大关。而在2019年4月份，新房价格还处于9140元/平方米低位。
不过，专家们认为，2021年起，楼市或“全面降价”，3个信号已现，房企不得不降价。1、房地产销售无法达成，导致资金面紧张。虽然说，现在已经11月份了，但是要看今年整体房地产走向如何，还得从上半年说起，因为根据传统经验，每年的上半年都是房地产的开工奠定销售基础的月份，上半年和下半年各有一个“销售旺季”，而且上半年的“金三银四”小阳春比“金九银十”更加旺盛，小阳春是年后购房需求释放，金九银十是开发商制造出来的营销噱头。如果上半年销售无法达成，那么整个销售年份的销售目标将出现缺口。2020年上半年，碧桂园销售3722.9亿元、恒大销售3487.9亿元、万科销售3180.0亿元，而在2019年的同期则是3934.9亿元、2818.0亿元和3340.0亿元。可以看出，即便是龙头房企，在品牌大、品质好、营销不断的情况下，在2020年上半年的销售也表现得不如人意，更何况其他品牌小、知名度低、口碑差等中小房企呢。
根据观点指数数据，在调研的35家房企中，超过90?房子销售目标不能达成，达到50?只有4家，占到整体11.4?完成度在40?0?房企有16家，所占比重为45.7?剩余的15家完成才30?0?市场经济条件下，销售就等回款，回款等于现金流，这是三个环环相扣的资金链环节，如果房子大面积建造出来，但是销售不掉只能库存，那么房企的资金周转期就会越来越长，进而导致无法新开工，整个经营都将出现风险。所以说，2020年销售不佳的情况下，为了挽回现金面，2020年11月份至2021年或许依然会降价促销。2、央行“3红线”，给了房企一记重拳。央行和住建部召集重要的房地产企业，举行了一次会议，宣布了一项楼市新政策——关于收紧房地产融资额度的规定，业内人士经常总结为“3红线”：剔除预收款后的资产负债率大于 70?净负债率大于 100?现金短债比小于 1 倍。
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