中金公司|中金：“保障性租赁住房”对市场意味着什么？( 二 )
在中金公司看来，当前与住房相关的板块多数较为低迷，保障性租赁住房政策落地，有望对相关领域起到短期的提振作用，中长期来看保障性租赁住房的推开也将有利于提振内需和消费。
2010年政策公布一年后A股行业表现
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
2010年政策公布一年后港股行业表现
资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部
2010年政策发布后A股板块绝对收益变化
资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部
2010年政策发布后A股板块超额收益变化
资料来源：Bloomberg，中金公司研究部
2010年政策发布后港股板块绝对收益变化
资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部
2010年政策发布后港股板块超额收益变化
资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部
正文
本次住房保障政策举措梳理
增加保障性租赁住房供给，缓解市场供给错配矛盾
7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，旨在从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收等几大方面支持保障性租赁住房的发展，精准解决新市民和青年人群体的住房困难问题，提高多方主体参与租赁住房供给的积极性。同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目，进一步助力其发展。
住房保障政策及其背景
全国第七次人口普查显示，我国流动人口较2010年人口普查时实现约70％的超预期增长，截至2020年，流动人口为3.76亿人，大幅高于2019年公布的2.36亿人。大规模流动人口加速向大城市和都市圈聚集在带来劳动力和巨大消费潜力的同时，增加了大城市的房地产需求，房价持续走高，进城务工人员、新就业大学生以及青年人的住房困难问题日益凸显。在杠杆压力和贫富差距加大的宏观背景下，加快发展保障性住房，避免高房价对消费的挤出效应，有利于稳定房地产市场、调整收入结构、直接针对群众反应的突出问题、释放增长潜力。
为什么当前的保障性租赁房政策值得重视？
“房住不炒”政策的落实，“一石多鸟”的不二之选。疫情冲击之下，中国率先走出疫情，估计下半年也率先进入“疫后新常态”。表面上看，整体中国经济恢复全球领先。但目前增长正在逐步放缓，且内部结构不均衡，突出特征是，受制于收入预期不振、不确定性下边际消费倾向偏低等因素影响消费需求偏弱。与此同时，政策稳增长还面临稳杠杆、控房价、改善民生和调节收入分配结构等约束。在这样的背景下，既能够保证潜在需求达到一定体量，又能缓解房价压力，同时起到调整收入结构的效果，而且不会大幅加大经济杠杆压力，保障性住房是为数不多都能够符合这些约束的政策领域之一。
我们在图表3中列示了本次保障性租赁住房政策的主要特征。我们估计本次保障性租赁住房政策，中长期将有利于释放潜在需求、缓解人口净流入大的城市的住房和房价压力、调节收入结构，中期还能发挥“稳经济”的作用。
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