规模竞争时代 ， 相比一众高增速的民营房企 ， 华润置地每年20%左右的销售增速 ， 表现得四平八稳 ， 排名一直徘徊于行业前十 。
2021年房地产分化 ， 部分头部房企失速 ， 行业排名洗牌 。 华润置地的排名上升至第8位 ， 前进1位 。
今年5月初 ， 华润老兵李欣接任董事会主席 ， 在多个公开场合表态 ， 公司对规模没有要求 ， 但一直对行业排名有诉求 。
中指研究院数据显示 ， 2022年上半年 ， 华润置地销售额达1210亿元 ， 排名跃升至第五位 。
野心不止于此 。 此前李欣公开提到 ， 华润置地到2025年的销售额、商业租金要在2020年的基础上翻番 ， 再造一个华润置地 。
2021年 ， 华润置地合同销售额首破3000亿元 。 对于2022年的目标 ， 华润置地方面只表示 ， “在去年的签约额基础上能所提升 ， 排名能有所提升” 。
当部分民营房企在为债务问题奔波忙碌时 ， 恰为华润置地提供了弯道超车的窗口期 。
据克而瑞数据 ， 相较去年第三轮集中土拍 ， 今年在福州、合肥、武汉、厦门、青岛、北京等7个完成首轮集中土拍的城市地价水平 ， 大部分出现下降 。
“顺周期出货 ， 逆周期拿地 ， 乃地产业常规性操作 ， 如今楼市持续疲软 ， 华润置地大量囤地 ， 能相对降低土储成本和经营风险 ， 为未来可持续发展准备更加充足的可售货值 。 ”IPG中国区首席经济学家柏文喜向《21CBR》记者表示 。
除了大举扫货土拍市场 ， 收并购也是华润置地扩张的途径 。
华润管理层表示 ， 截至2022年4月初 ， 储备了400亿元并购贷 ， 随时可以启动 。 收并购主要面向项目端 ， 不考虑平台股权端的收并购 ， 会对比收并购标的以及招拍挂市场项目的收益回报率、风险 。
“哪个项目获利空间大 ， 就会投哪个项目 。 “李欣强调 。
子弹备足 ， 华润置地至今尚未下手 ， 仅旗下华润万象生活扫货两单 ， 接盘了禹洲、中南建设的物业业务 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也提到 ， 房企在收并购方面是“雷声大雨点小” ， 进程缓慢 ， 原因之一 ， 是房企需要不断甄别项目的资金情况 。
柏文喜向《21CBR》记者分析 ， 并购市场是特有的“二手车效应” ， 愿意被并购的都是较差的项目 ， 而较为优质的项目 ， 原开发商都存在惜售心理 ， 指望借此重整与翻盘 ， 优质项目只能在出险企业进入清算阶段 ， 才有被“捡尸”的机会 。
毛利承压 ， 销售失速
纵然有逆势扩张 ， 风景独好的一面 ， 对于新掌舵人李欣来说 ， 挑战仍然不小 。
2021年 ， 房企集体告别30%毛利率 ， 高昂的拿地成本遇到量价齐跌的行情 ， 压缩了盈利空间 。
华润置地也不例外 ， 其开发物业的毛利率为23.7% ， 同比下降5.4个百分点 ， 核心净利润率同比下降0.9个百分点至12.5% 。
不过 ， 在全国稳收租金的98个购物中心 ， 充当了华润置地的风险平滑剂 。 2021年 ， 其商业业务毛利率达到68.2% ， 一年光租金就有174亿元入账 ， 占总营收比例提升至8% 。
李欣说 ， 有信心把开发业务毛利率维持在23%左右的水平 ， 加上投资物业 ， 希望整体毛利率在25%以上 。
加速拿地也带来负债规模的增大 。
截至2021年底 ， 华润置地的综合借贷总额约1974亿元 ， 同比增长13% ， 28%的有息负债一年内到期 ， 现金及银行结存约1087亿元 ， 短期还款无忧 。 30.4%的净负债率水平 ， 也留下不少加杠杆的空间 。
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