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融创中国|40亿收购协议！远洋收购红星地产，故事的高潮还没有开始？( 三 )


02
水大鱼大
收并购市场的三点预判
收并购市场的火爆 ， 也从侧面反映了行业的艰辛 ， “大鱼吃小鱼”的反复上演 ， 也是行业生态的残酷写照 。
尤其在三道红线影响下 ， 行业的资金链进一步承压 ， 曾经的头部房企 ， 也显示出了衰败的迹象 。
而另一边 ， 处于优势地位的TOP级房企频频成为业内重点关注的收购一方 ， 尤其是实力雄厚的国企央企 ， 马太效应面临进一步升级 。
但其实 ， 房企的并购游戏有门槛 ， 不是谁都能上桌玩儿两把的 。 吞的下、难消化、狼狈吐出来的例子我们以前不是没有看过 。 尤其在经过福晟和彰泰事件后 ， 寒蝉效应会更加明显 ， 买家会更审慎 。
因此 ， 判断未来地产行业的收并购市场将会有几个有趣的特点出现：
①收并购越来越具有赌性 ， 某种意义上就像拆盲盒 ， 需要勇气和运气 。 房企财务造假隐藏的债务黑洞 ， 坑了买方的例子并不少见 。
尤其在三道红线之后 ， 房企爆雷的案例越来越多 ， 加之当前仍然在不良资产的培育期 ， 卖家会越来越多 ， 卖方则只有那几个 。
随着新一轮不良资产的形成 ， 收并购也将被重新提及 ， 但在宏观预期没有明确好转的信号下 ， 谁也不敢保证抄底不会把自己也拖成不良资产 。

对于并购的买方来说 ， 有几点尤其要注意：
一是要进行全面尽调 ， 尤其要格外注意表外负债；
二是债务担保要注意敞口风险 ， 量力而行；
三是要留有退出条款 。
并购项目操盘难度极大 ， 对一家房企业的综合能力要求较高 ， 而且周转速度普遍偏慢 。
②接下来国企央企将在收并购市场起舞 。
观察行业近两年新闻 ， 除了万科、融创等头部房企频频出手之外 ， 越秀、绿地、华润、金茂等也开始加入到收并购的行列 ， 雷霆手段 ， 很多时候不输并购巨头 。
说到期 ， 这类国企央企符合资金实力和开发能力都占优的房企特点 ， 他们通过收并购获取项目储备 ， 输出自身管理能力盘活资产 ， 是当下实现差异化竞争和获取高额回报的一大机会 。
③并购基金或将迎来最好时代 。
对于收购方来说 ， 不论是股权融资形式的财务投资 ， 还是遵循“买入-修复-出售”的战略性投资 ， 地产行业的收并购也为专业并购基金提供一个可以大施拳脚的绝佳舞台 。
不良资产之外 ， 经营承压的商场、购物中心、酒店等类不良困境资产也都是并购基金看好具备改造前景的价值洼地 。
【融创中国|40亿收购协议！远洋收购红星地产，故事的高潮还没有开始？】还是那句话 ， 没有谈不成的生意 ， 只有谈不成的价格 。

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