房企|集中供地下的联合拿地与合作开发
全国各重点城市首轮集中供地已落下帷幕，国央企和头部房企在首轮集中供地中的拿地表现非常抢眼，除此之外，广州、重庆、北京、南京等典型城市中房企联合拿地的情况也格外受市场关注。对于很多房企来说，联合拿地可以充分利用有限的资金参与更多地块的竞拍，并提高竞得概率，相比单独拿地带来的资金压力和风险，联合拿地所带来的权益销售规模，以及增加拿地机会和分散投资风险所带来的好处，也间接促使联合拿地成为了当前房企拿地的重要策略。
在招拍挂市场的联合拿地趋势越来越明显的情况下，中小房企与大型房企的合作开发也逐渐成为主流，对于一些中小房企来说，与大型房企合作开发甚至是解决融资难与销售慢的唯一办法。当然，因合作开发中面临合作机制的设立、股东间的沟通与协调等诸多问题，因此合作开发项目的推进以及融资等均会受到各种因素的影响。
一、哪些合作开发项目要谨慎对待
对于房企之间的合作开发项目所涉的前融业务来说，我们前融机构的介入主要是看两点，第一是合作各方是否存在明显的对抗问题或者是否合作机制层面隐藏着很多迟早要爆发的矛盾，第二是融资层面合作各方能否配合解决风控和投后监管的问题。
合作开发项目的前融中，我们最怕的是遇到合作开发的各方因为矛盾而造成的对抗或公司僵局等问题，因为这种情况下很容易把大家都拖死。关于合作开发的各方股东之间需要重点留意的风险问题，简单来说主要是以下三种：
1. 合作各方存在沟通障碍：比如合作各方对项目公司的成本、利润、销售指标甚至是产品定位、销售定价等存在重大争议，项目公司的审批流程、管理模式不够简单、直接或有效，双方存在很明显的猜忌或对抗情绪等。
2. 合作各方存在影响项目推进的问题：比如股东的内部管理复杂、影响工作效率（例如国企），股东因资金实力有限可能对项目公司的资金注入不够及时而影响项目推进，股东无法解决项目的历史遗留问题（如土地性质、拆迁、债务、纠纷等）。
3. 合作各方存在越权或过度干涉项目公司独立性的问题：比如股东一方硬是要推荐或者塞进施工单位，硬是要求提前分配项目公司的盈余资金，硬是要超越合同权利对招标、设计、销售等指手画脚。
就上述问题，如果合作开发项目各股东之间对合作开发机制以及相关权责有明确的约定，且前融尽调时大概率可以判断出合作项目不会出现股东之间打架的问题，那我们的前融一般都能正常介入。在前融产品介入层面，我们碰到的较为常见的问题则主要有如下几个：一是项目公司作为融资主体的情况下，合作的各方股东是否能为项目公司的融资提供担保，是否可配合质押其持有的项目公司股权，是否同意用土地提供抵押等；二是不管是项目公司作为融资方，还是项目公司的股东作为融资方，因投后监管必须深入到项目公司层面，因此这个投后监管能否实现就涉及到各方股东的配合问题，尤其是融资方为中小房企类股东的情况下，投后监管能否实现直接决定着前融是否能真正落地。因合作开发的项目公司层面的融资主要取决于股东的资质和配合的问题，因此合作开发项目的融资更准确地说应该是股东层面的融资。
二、哪些类型的合作开发项目容易融资
从地产前融业务的操作情况来看，目前比较受市场认可的合作开发项目前融主要是两种类型：第一种是强主体房企（一般是指国央企或者排名在前40强的房企，下同）与中小房企的合作开发项目，其中项目必须由强主体房企操盘，前融机构对强主体房企或者中小房企均可提供前融放款；第二种是强主体房企与排名较为靠后房企（比如前40-前100强的房企）的合作开发项目，不管是哪一方操盘，前融机构均可对强主体房企或排名较为靠后的房企提供前融放款。
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