房企|集中供地下的联合拿地与合作开发( 二 )
（一）合作开发项目中强主体房企的拿地前与拿地后融资
根据当前的金融监管要求，因银行、信托、私募都无法进入土地保证金与土地款的融资业务领域，因此我们一般是通过与国企或外资机构配资的形式解决房企的土地前融需求。在操作方面，我们与国企或外资机构共同成立有限合伙企业后，合伙企业直接以股权投资的形式取得目标公司的股权（目标公司是指强主体房企这方股东持有项目公司股权的SPV），其中融资款项一般都是以“实收资本+资本公积”或“实收资本+股东借款”的形式注入目标公司，并继续由目标公司注入项目公司。因我们对强主体房企的土地前融放款成本可以做到年化9%-12%上下，且不涉及到土地抵押，因此项目开发周期较短的情况下我们的前融资金可按开发商的要求存续一年左右的时间，并可以与开发贷并存。
需注意的是，在项目开发周期较长的情况下，土地前融资金一般都是在项目公司拿地或缴完地价后获取更低成本的融资以完成贷款置换，因此很多情况下项目公司缴完土地款后，我们会通过“信托+基金/有限合伙”的优先股产品形式继续提供更低成本的前融资金，并对前端土地款融资进行置换。
（二）与强主体房企合作开发的中小房企前融需求
中小房企与强主体房企合作开发项目的情况下，对于中小房企的融资需求来说，最核心的是强主体房企是否负责操盘以及我们的投后监管是否能顺利实现的问题。在前融操作方面，还是以我们的“信托+基金/有限合伙”的优先股融资产品为例，如果合作开发项目是强主体房企操盘、并表，我们与信托设立合伙企业后会由合伙企业持有目标公司的股权（目标公司是指中小房企这方股东持有项目公司股权的SPV），目标公司作为项目公司股东的情况下继续安排我们委派的代表进入项目公司的董事会、财务岗位并行使章证照共管等权利。
需要说明的是，房企之间的联合拿地或者合作开发与常规意义上的小股操盘存在一定的区别，小股操盘更多的是品牌开发商与地主方的常见合作模式。在小股操盘方（也即品牌开发商）持有项目公司一部分股权的情况下（一般持股比例都较小），不管是项目公司的前融还是小股操盘方单独的前融需求，一般都比较容易操作，不过当这个小股操盘方本身主体较弱时，我们在融资准入方面一般也会更加谨慎，比如需对该小股操盘方的土储情况、集团整体融资情况、实控人、融资项目质量等进行整体评估和研判。
（三）非强主体房企操盘情况下的小股东融资
前文有提到，中小房企与强主体房企合作开发项目时，中小房企的前融介入原则上都得以强主体房企对项目的操盘权作为前提。需注意的是，在集中供地新规的施行背景下，联合拿地主要反映出两个特征，一是“国央企+民企”的联合拿地，二是“强主体房企+次强主体房企”的联合拿地，因这些联合拿地方要么是国央企，要么是百强房企，因此我们在前融的准入方面就不需要太关注谁负责操盘的问题，比如强主体房企与排名靠后房企联合拿地的情况下，不管是谁负责操盘，我们的前融都能顺利地进入。以下就这类业务中的小股东拿地前融业务的操作模式与融资要素等做简单介绍和说明。
1. 交易架构及流程说明
（1）投资架构：西政（GP）与指定主体（LP）共同成立有限合伙企业，合伙企业受让小股东持有的SPV公司99%的股权，SPV公司与强主体房企共同持有项目公司的股权。
（2）投资前提条件：融资方最好为前40-前100强房企，适用于该前100强房企与国央企或经认可的前40强优质民营房企合作开发类项目；合伙企业在项目交完土地保证金后介入，其中前融资金可根据项目实际情况与开发贷并存；融资方原对于项目公司的相关权益让渡给合伙企业享有或执行，具体根据合伙企业与房企签订的《投资合作协议》的约定处理。
推荐阅读
- 限购|哈市125家房企将列入重点监管范围，详细名单→
- 郑州|买房月供曝光！郑州最新平均工资8694元，撑得起房贷么？
- 宋智雅|不只穿假货！宋智雅豪宅全是租的，公主风奢华住所都是TA在出钱供
- 物业管理|瞄准高估值，2000亿房企将分拆物业赴港上市！物管行业遇冷，这一＂新物种＂能否打破寒冬？
- 银行|如果出现大规模的房贷断供现象，银行和业主将两败俱伤
- 银行|买的房供不起了 后果有多可怕
- 购房置业|央行今天送给买房人降月供、降息大礼包，对楼市还有三方面的关爱
- 路劲|「房企快报」中国金茂拟以金茂服务股份派发特别股息
- 月供|月供降了！贷100万每月少还30块
- 身份证|房企忍痛割爱，物业管理真的是门好生意吗？