按揭|租金回报率只有1%，用什么支撑房价的100倍估值？
作 者| 房东的ID
来 源| 房东经济说
现在中国有个很有意思的现象：全民看多房价、全市场看空地产股。
随着房价的上涨和租金的停滞，个别热点城市住宅的估值接近100倍（即房价是年租金的100倍）、而地产股市盈率跌到5倍甚至更低，而且越来越多的地方出现了按房价计算单个小区的市值超过其开发者总市值的奇妙现象。
中国恒大今年以来股价表现
深圳楼市是全国风向标，值得研究。在5月二手房成交量跌至只有3000套出头后，6月的数据显示当地的成交活跃度还在进一步下降。6月全市二手住宅过户套数为2575套，环比下滑14.9%。成交面积为23.7万平，环比下降14.1%。
深圳二手房成交量
而进入七月后，情况还在恶化，截至7月11日，深圳全市一手住宅成交1054套，二手住宅成交770套。这意味着7月二手房成交量有可能低于2000套，这在过去是难以置信的数字，甚至在往年的春节当月也没有这么少过。
2019年1月至2021年7月（1-11日）深圳一手和二手住宅成交
要稳房价，存量市场不断缩量并不奇怪，因为这符合现有调控目标，实现以时间换空间、锁住存量、降低流转。
我们在往期主题二手房停贷了吗？400万亿资产可能受冲击中曾提有过一个预判：如果现有的措施保持不变，这个成交量未来将只有更低、没有最低。
而除了成交量外，另一个非常吸引眼球的数据是租金。根据深圳中原研究中心监测显示，6全市住宅租金为71.9元/平米/月，环比下降1.23%。租金回报率继续下滑至1.07%，而租金回报率的倒数就相当于一套房子的市盈率，因为租金是房产可产生的全部自由现金流，因此租金对应的是上市公司的净利润（而非股息），这意味着深圳二手住宅的平均估值接近100倍，而被各路自媒体说成是超级大泡沫的美股，其代表性指数标普500市盈率也不过32倍。
深圳租金走势 2017-2021
我们从趋势上看，2021年6月的全市平均租金比三年前还要低，说好的供不应求呢？说好的人多地少呢？租金一项数据就把上述所有空洞概念给证伪了。
补充说明一下，中原地产从2004年5月开始跟踪深圳和其他几个中国大陆热点城市的房价和租金，在2004年5月时，深圳的租金回报率在7%以上，而现在是1.07%，这个数字同样也是有统计以来最低的值。
它意味着如果业主现在买房收租，要接近一百年才能回本，比如说1000万价值的住宅，在有幸不空置且租约稳定的情况下，一年平均收入只有10.7万，这还没有考虑折旧、土地使用权、未来的房产税等等不可预测的利空因素。从另一个角度看，在这么高的估值、这么低的租金回报率之下，如果房价真的不涨，那么现在上车的人都是接盘侠、现在不套现的人都是慈善家。
租金是比房价更能说明市场实际住房需求的指标，衣食住行是人的基本需要，出行是刚需、买车不是刚需；居住是刚需、买房不是刚需。不会有人租房后空在那里、不会有人租房后坐等升值、也很少有人会加杠杆租房，所以租金（而非房价）才是衡量实际居住需求和存量市场供需关系的最佳指标。
但我们退一步说，包括深圳在内的热点城市住宅租金真的低吗？并不低，现在的租金价格相比各个城市的平均收入或中位数收入而言，这个租金一点也不低，很多人每个月租房的成本达到甚至超过了月收入的一半，说租金回报率低，那是因为房价太高，租金下面放一个这么大的分母，回报率当然低到不能看了。
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