按揭|租金回报率只有1%，用什么支撑房价的100倍估值？( 二 )
租金回报率是指一套房每年可赚取的租金比上这套房的总价值，比如一套价值200万的房产，如果每年可以收到5万元的租金，那么这套房的租金回报率就是2.5%。
另外有一个被传了很长时间的谬论，说我这套房是当年100万买的，现在价值1000万、年租金10万，所以我的租金回报率是10%。
这种说法很迷惑人，但错的离谱。因为租金回报率是资产的一个即时属性，就像公司的市盈率和股息率一样，举个例子：现在腾讯股价550港元，市盈率25倍，但假设你的持仓成本价是100港元/股，你不能以自己当年买入的价格计算现在的市盈率得出4.5倍的结论吧？因为现在腾讯就是25倍，你要卖也是以现在的价格卖，我们衡量腾讯是贵还是便宜，就是以25倍作为参考的。
对房产而言，租金回报率没有固定的合理值，具体要看各个地方的按揭利率，因为利率决定资产的估值，如果一个地方利率为零，房价自然容易更高，租金回报率就会更低；如果一个地方利率比较高，那么买房者用杠杆的空间就比较小，房价不容易上涨、租金回报率相对就会更高。
【 按揭|租金回报率只有1%，用什么支撑房价的100倍估值？】我们放眼全世界，绝大多数城市住宅的租金回报率都和当地的按揭利率差不多，或略高于按揭利率。
来看看全球大都市对比：
香港租金回报率3.1%、30年按揭利率2.5%；
纽约租金回报率3.5%、30年按揭利率3%；
东京租金回报率5%、30年按揭利率1%；
伦敦租金回报率3.8%、30年按揭利率3.1%；
多伦多租金回报率3.6%、30年按揭利率3.4%。
需要备注的是，对于纽约、东京、多伦多这种存在相对比较高房产税的城市，上述租金回报率已经是去除房产税后的净回报率。
日本长期最优按揭利率（1995-2021）
再看看中国大陆的几组数据：
武汉租金回报率2%、30年按揭利率5.7%（首套）；
北京租金回报率1.5%、30年按揭利率5.2%（首套）；
深圳租金回报率1.07%、30年按揭利率5.1%（首套）。
简单对比不难看出，中国大陆的住宅估值（租售比）和市场上的按揭利率对比起来显得非常不划算。
但即便是这样，还是有无数买房者出于自住或投资投机，仍然前赴后继往里冲，根本原因还是对房价上涨的预期太强烈，在这一点上，自住和投资没区别，自住怕以后房价继续涨，在这种恐慌之下抓紧时间上车；投资押注未来房价还要继续涨，所以上车坐等升值...所以两者本质都是投机、都是在赌房价的上涨。
因此在我看来，整个市场上并没有几个是真刚需，如果一个人明知道房价不会涨或觉得房价要跌后还必须要买房，这种人才算是真刚需。
房住不炒的落实，短期内虽然没有让房价大跌，却让租金先走弱了。对于管理者来说，这似乎也挺好，价格不急跌保护了金融系统的安全、租金下跌降低了真正的刚需成本。
这里说一个比较扎心的论点，这几年很多中产的获得感，其实都是房价给的。因为这几年很多行业和岗位收入没有什么提高，而且竞争压力增大。只有房价给买了房的人一些安慰，甚至在房价上涨的背景下可以让人忘记自己的辛苦，毕竟房价一涨，可能就涨出自己十年的收入。
但随着房价不再上涨，低租金回报、低流动性、学区稀释等挑战一个接一个地出现。现在无论是购房者还是业主，都陷入了纠结境地，对购房者来说，虽然房价不再上涨，但限购限贷空前严厉，甚至连房贷都办不下来，买房的压力没有减少；对已经投资的业主来说，在限购限售和二手房指导价的作用之下，现在的房产难以出售、无法二押、无法增值，也只能按1%的租金回报率挂出去了。
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