二手房|福州楼市乱象：清华附中两盘互斗，最大TOD项目是否会成滞销盘？
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最近随着各地对于学区的调控出台 ， 相关热度也所下降 ， 对于福州而言 ， 清华附中带领周边新盘在三江口片区做到了较高的去化 ， 不过随着热度过去 ， 后续的去化情况会如何 ， 今天来盘点看看 。
大东海江山府网签分析2019年7月31日 ， 大东海拿下地铁樟岚停车场上盖地块 ， 两幅地块共近400亩 ， 是福州目前最大的地铁上盖项目 ， 规划总户数约3673户 。
项目依靠划片清华附中二部做主要宣传 ， 由于开盘时间较晚 ， 周边不少项目已经靠学区做到了较高的去化 ， 同时项目由于是划片二部 ， 原来岚湖小学升级 ， 需要同时划片周边的村落 ， 吸引力相对更弱一些 。
虽然项目地处三江口 ， 不过也拿到了2.9W的备案价 ， 不过在开盘的时候还是采用了捆绑车位的做法 。
由于项目是超级大盘 ， 虽然2个月时间网签了215套 ， 不过项目的总量实在过大 ， 目前已经备案了1032套 ， 扣除配建的人才公寓147套（位于A1 ， A10 ， A15） ， 目前还有670套未网签 ， 当然项目还有不少房源未备案 ， 未来的库存压力不低 。
滨江正荣府网签分析2019年7月31日 ， 正荣以28.9亿竞得宗地2019-41号地块 ， 项目面积约165.29亩 ， 配建30%的安置型商品房 ， 按13530元/平均价销售 。
项目与大东海同一天拿地 ， 不过项目在2020年就开盘上市 ， 占尽了蓄客优势 。 项目也是一个大盘 ， 而且配建了一定比例的安商房 ， 由于地块容积率较低 ， 项目打造高低配 ， 设计叠拼和小高层住宅 。
项目小高层住宅备案均价3W左右 ， 依靠清华附中的优势 ， 搞出了捆绑车位 ， 个别房源直接加价的情况 。 对于项目而言 ， 靠着提前开盘 ， 消化了不少客源 ， 不过由于项目总量也不少 。 目前网签去化860套 ， 剩余库存1001套 ， 其中安商房694套 ， 商品房307套 。
对于项目而言 ， 在一年的时间去化了860套 ， 去化效果不错 ， 不过由于总量实在过多 ， 加上近期还在领证备案 ， 导致库存商品房依然不少 ， 而且其中不少还是叠拼别墅 。
由于前几个月清华附中已经公布了划片 ， 项目的配套正式落地 ， 不过相对的清华附中的一些负面新闻也依然存在 ， 比如林浦小的划入 ， 师资招聘一般等 。 加上江山府这个超级大盘也正式开盘 ， 目前剩余房源的去化成了项目的重点 。
【二手房|福州楼市乱象：清华附中两盘互斗，最大TOD项目是否会成滞销盘？】由于前期采用了加价捆绑的策略 ， 虽然面对目前热度有所下降 ， 周边竞争加剧 ， 不过项目依然没放弃加价的策略 ， 毕竟如果出现加价捆绑取消 ， 对于早期的购房者而言 ， 相信会进行大面积的维权 。
两盘之争对于清华附中周边新盘而言 ， 目前也只剩下滨江正荣府和大东海江山府 ， 近期看到一个有趣的投诉 ， 由于两个新盘目前是竞品关系 ， 都依靠清华附中做宣传 ， 为了更吸引购房者 ， 开发商制作了海报宣扬一部和二部的差异 ， 从师资、学校由来、占地面积的比较 ， 来体现一部的优势 。 对于两个小学对口都是同一所初中 ， 不知道为了吸引购房者 ， 如此宣传后 ， 是否会反噬自己 。
学校相关疑问二手房能否划片：由于学校划片了不少安商房 ， 对于购房者而言 ， 二手房能否划入也是一大关注点 ， 从目前的回复来看 ， 没有做任何限制 ， 不知道到时候安商房交房之后 ， 较低的持有成本 ， 对比目前商品房靠着学校高溢价 ， 面对如此大的差价 ， 未来的二手市场冲击有多大 。
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