负债率|融信余丽娟：与“均好性”相比 “长板”对房企更重要( 二 )
余丽娟：我对规模没有那么强的执念，你做强了自然就会做大。什么是做强呢？比如说公司的利润慢慢上升，有充足的现金流，有很好的区域布局，有好的团队……当你有足够的腾挪空间、可进可退的时候，规模也就很难往下掉了。
对于融信来说，规模上当然还有进一步提升的空间，如果能做到三四千亿的规模就很不错了。但我们更注重发展质量，当达到一定规模时，通过一些调整和优化，降低债务成本、下调负债率、提高利润率、提升评级，使公司运营得更加从容。这样不仅能更好地抵御市场风险，还有空间来培育新业务。这个状态是我们追求的。
“阳光下的玻璃盒子”
《21世纪》：近年来，房地产企业的债务风险不断被警示，债务违约也时有发生，即使一些大房企，也可能会随时陷入债务泥潭。究其背后的原因，是调控政策过于严厉，还是房企的风险防御机制过于脆弱？
余丽娟：债务问题就像“阳光下的玻璃盒子”，它一旦出问题，就往往是系统性的问题。
债务问题的出现，主要原因还是企业自身的风控意识不强，从另一个角度看，就是“护城河”不够宽。房地产企业的资金主要由三部分组成：开发贷、销售回款、其他债务。在一些企业的财务模型中，对销售回款的依赖性过强，预估过于乐观，缺乏备选方案。一旦销售不畅，就会影响现金流，并进一步影响到偿债。
另一个原因就是太激进了，监管部门在前几年就说要降负债，那个时候即使市场不错，开发商也需要正视债务问题。如果没有很好地解读政策，往往是要吃苦头的。
《21世纪》：房地产业已经很久没有出现“黑马”了，在现在的政策环境下，还会再出现“黑马”吗？
余丽娟：从某种意义上说，资本是黑马最大的推手。也就是说，市场上有很多的热钱，企业拿钱很容易，然后一冲动就去拿地了，再通过一些财务手段把杠杆做起来。如果碰巧这几年市场很好，规模也就做大了。这就是“黑马”的诞生过程。
现在来看，已经没有这种土壤了。在去年疫情很紧张的情况下，国家对房地产调控也没有松绑，反而还在加码，所以未来不太可能会有“黑马”出现。
《21世纪》：那么，既然在规模上很难赶超，中小房企的出路在哪？多元化是一个可行的路径吗？
余丽娟：多元化的问题，要看每个企业的战略。特别是民营企业，取决于老板怎么看待房地产市场的未来。有的老板想要转型，甚至要放弃传统的开发业务，转为运营，所以从前几年就开始调整资产布局；有的老板觉得传统业务还有发展空间，就会继续发力。
持有型业务中，我们已经涉足了长租、养老、产业地产等，因为在拿地时会搭配一些业态，所以也是遵守政策的要求。针对自己持有的这部分，我们觉得“不要站在岸上”，还是下水试一试。我们采取了一些笨办法，就是组团队扎扎实实地做起来，先把流量做上去，然后再考虑证券化和其他方面的内容。
当然，还是要平衡好新业务和传统业务的关系，避免占用太多现金流，影响盈利能力。对一家企业来说，有没有盈利能力才是最重要的，其他都是虚的。
说到房企的出路，路径还有很多，比如最近经常说的“管理红利”。除了通过优化管理来降低成本外，优秀的企业可以借助小股操盘、管理输出的模式来发展，未来这种方式会越来越多。
“长板”理论与合伙人精神
《21世纪》：在这个充满不确定性的时代，怎样实现管理效能的最大化？
余丽娟：按我们老板的话说，需要有主人翁精神。我的理解，就是要有合伙人精神。
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